Lic. Romeo Trujillo Arias/Abogado.
Como regla general, frente a un
incumplimiento contractual, el acreedor de la obligación incumplida tiene las
siguientes opciones: no cumplir su obligación “exceptio non adimpleti contractus”, demandar la ejecución forzosa
del contrato o finalizar el vínculo contractual a través de una demanda en
resolución judicial (ver artículo 1184 del Código Civil dominicano).
En esta ocasión sólo nos vamos a
referir a la primera opción, es decir, al incumplimiento contractual o exceptio non adimpleti contractus, que
consiste en la prerrogativa que se le reconoce a una de las partes de un
contrato sinalagmático de no ejecutar su obligación con la otra parte mientras
ésta no ejecute la suya; esta excepción permite al contratante demandado por
incumplimiento de su obligación, suspender[1]
el cumplimiento hasta que el demandante cumpla la suya, por lo que constituye
un derecho que tiene la parte a la que se le exige el pago de negarse a cumplir
mientras el otro contratante no cumpla sus obligaciones correlativas; que,
además, esta excepción que también es llamada de inejecución, sanciona la regla según la cual en toda relación
sinalagmática obligatoria, cada parte no puede reclamar de la otra la ejecución
de sus obligaciones, si de su lado ella no ejecuta o no ofrece la ejecución de
sus propias obligaciones[2].
La exceptio non adimpleti contractus tiene su fundamento en las
obligaciones recíprocas ya que deriva de su cumplimiento simultáneo, y
constituye un remedio, basado en la equidad y la buena fe, para que el deudor
de una obligación pueda negarse a cumplir aquello a lo que se obligó en tanto
la contraparte no cumpla u ofrezca cumplir la prestación que a él le debe.
No se puede confundir la figura
tratada con las llamadas excepciones de procedimiento, contenidas
principalmente en la ley 834 del 15 de julio de 1978, cuyo objetivo es hacer
declarar el procedimiento irregular o extinguido, sea a suspender su curso, sin
llegar al fondo de la contestación.
La exceptio non adimpleti
contractus es un medio de defensa que puede ser opuesta sin previa puesta
en mora ni decisión de juez; sin embargo, tampoco cabe la menor duda, que ante
una acción judicial que pudiera ejercer el vendedor en procura del cumplimiento
a cargo del comprador, este último puede oponer válidamente como medio de defensa
la excepción de marras, tendente a lograr el rechazamiento de la demanda.
Asimismo, siempre será posible que el intimante reclame el resarcimiento de los
daños y perjuicios que haya experimentado como consecuencia del retardo en el
cumplimiento provocado por una de las partes.
Cabe destacar, que el
cumplimiento forzoso para la obligación de entrega es diferente dependiendo de
la naturaleza de la cosa cuya entrega se pretenda, ya que si se trata de un
inmueble el vendedor recalcitrante puede ser expulsado del mismo, sin embargo,
lo propio no ocurre cuando el bien resulta ser un mueble, ya que difícilmente
pueda el comprador ser beneficiario de una orden judicial que le autorice a
incautar la cosa, procediendo entonces la ejecución de la obligación mediante
la fijación de una “astreinte” (ver artículo de mi autoría “La
Astreinte en la República Dominicana”).
El código civil enuncia muchas
aplicaciones de la excepción, por ejemplo, en materia de depósito (art. 1948)
de arrendamiento (art. 1749) y de venta (art. 1612 a beneficio del vendedor, y
1653 a beneficio del comprador).
Las reglas que rigen las
obligaciones contractuales consignan, entre otros principios, el derecho de
retención[3], que
se fundamenta en que una parte no puede ser constreñida a ejecutar sus
obligaciones mientras la otra se abstenga de cumplir con las suyas, figura
jurídica que tiene su fundamento en los artículos 1183 y 1184 del Código Civil,
en razón de la reciprocidad de las obligaciones de los contratantes en los
contratos sinalagmáticos y la identidad de las causas, de donde se deriva sus
respectivos compromisos.
La interdependencia de las
obligaciones en el contrato sinalagmático es un principio general de nuestro
derecho positivo, del que se deduce la posibilidad para el acreedor de una
obligación que no ha obtenido su ejecución de oponer a su deudor la exceptio non adimpleti contractus, para así abstenerse de ejecutar su propia
obligación, el cual constituye también, repetimos, un medio de defensa.
Los jueces del fondo aprecian soberanamente
si la inejecución alegada justifica la inejecución de quien invoca la
excepción, lo que implica también, que quien invoca la excepción corre el
riesgo de que esta no sea acogida.[4]
En virtud del principio de la
autonomía de la voluntad, las partes pueden descartar la aplicación de la
citada excepción en su convenio.
La excepción non adimpleti contractus en principio sólo se puede invocar sobre
el incumplimiento de las obligaciones principales de los contratos, pero
también se puede invocar por el incumplimiento parcial[5]
de las obligaciones o el incumplimiento de las obligaciones accesorias, cuando
dicho incumplimiento haya causado un grave daño a una parte, que sea
proporcional a que pueda incumplir con su obligación principal. Tal sería el
caso si el arrendatario justifica su falta de pago de los alquileres ante el
incumplimiento del propietario de cumplir obligaciones accesorias referentes al
mal funcionamiento de la unidad de aire acondicionado, filtraciones por vicios
de construcción y venta en mercadillos dentro del complejo hotelero de
mercancías que hacían competencia con las suyas.[6]
Entre las casuísticas que se
pueden presentar de manera enunciativas, y que dan lugar a que el comprador
pueda retener el pago del precio en la compra de un apartamento, es si el
vendedor ha hipotecado el apartamento y realizado construcciones ilegales en el
condominio donde se encuentra, en razón de la reciprocidad de las obligaciones
de los contratantes en los contratos sinalagmáticos. Asimismo, también, y conforme
al artículo 1653 del Código Civil, el comprador tiene derecho a retener el pago
del precio si el vendedor, después de vender el apartamento libre de
gravámenes, contrae unilateralmente un préstamo cuantioso y grava con hipoteca
el inmueble vendido.
Otra casuística es, cuando el
comprador de un penthouse retiene el
pago del precio de venta cuando el vendedor no ha cumplido su obligación de
construir y entregar dicho inmueble en la fecha convenida. Asimismo, también,
cuando el vendedor no ha cumplido con su obligación de desocupar el inmueble
vendido.
Por otro lado, el comprador de un
inmueble no tiene derecho a retener el pago del precio de venta alegando la
existencia de una Litis sobre derecho registrado sobre el inmueble vendido si
en el contrato se hizo constar esta situación, la cual fue libremente aceptada
por el comprador.
Asimismo, el comprador de un
inmueble, al convenir el precio, aceptó que se incluyera en este una deuda que
los vendedores tenían con la Dirección de Bienes Nacionales, que les impedía
obtener el certificado de título. El comprador entró en posesión sin completar
el pago del precio. En la acción de los vendedores en pago del precio y daños y
perjuicios, la falta de entrega del certificado de título no constituye un
incumplimiento que justifique la falta de pago del comprador.[7]
Tampoco el vendedor está obligado
a entregar el inmueble vendido si el comprador incumple su obligación de pagar
la totalidad del precio convenido antes de la entrega.
En definitiva, la exceptio non adimpleti contractus es un medio de defensa que tiene la importancia de que no busca la ruptura del vínculo contractual o el aniquilamiento retroactivo de la convención sinalagmática (contrario a la resolución judicial), sino solo el aplazamiento en el cumplimiento de las prestaciones correspondientes (carácter dilatorio), colocando a las partes en un plano de igualdad o de equilibrio y evitando la injusticia que implica la exigencia de una prestación previa cuando en realidad debe cumplirse en simultaneidad con la contraprestación. En tal virtud, se puede afirmar que la "exceptio non adimpleti contractus" se fundamenta en la justicia conmutativa de los contratos sinalagmáticos y en la buena fe de los contratantes con relación a la ejecución de sus respectivas prestaciones.
[1]
“La excepción de inejecución
contractual (exceptio non adimpleti contractus) consiste en la prerrogativa que
se reconoce a una de las partes de un contrato sinalagmático de no ejecutar su
obligación con la otra parte mientras esta no ejecute la suya” (Sentencia
SCJ-SR-22-00024, 19-mayo-2022 y SCJ 1ra Sala núm. 1845, 30 noviembre 2018,
Boletín Inédito). “En las obligaciones sinalagmáticas el
acreedor que no ha obtenido la ejecución puede oponer la excepción non
adimpleti contractus y de ese modo suspender su propia ejecución, como ocurre
en un contrato de compraventa de equipos donde cada parte asumió un compromiso
distinto”. SCJ. B.J. No. 1063. Año 343.
[2] Sentencia
núm. 033-2021-SSEN-00505, de fecha 30 de junio del 2021 y SCJ, 1ra. Sala, 8 de diciembre de 2010,
B.J. 120.
[3] El derecho de retención supone una
obligación de entrega; la excepción de inejecución puede ser propuesta sea cual
sea la obligación que una parte incumpla. La excepción de inejecución no debe
confundirse con el derecho de retención, el cual se basa en la facultad
reconocida al acreedor que detenta una cosa perteneciente a su deudor de
negarse a restituir la cosa hasta tanto este último ejecute integralmente su
obligación.
[4] No. 07, Pr.,
Jul. 2003, B. J. 1112. El
contratante que invoca la exceptio non adimpleti contractus lo hace bajo su
riesgo y peligro, ya que los jueces pueden apreciar si la inejecución invocada
justifica su actitud. En el asunto, la exceptio no le valió al comprador que no
estaba conforme con los materiales suministrados por la vendedora y quien
suspendió los pagos sin hacer reclamo alguno. No. 17, Pr., Mar.
2010, B.J. 1192.
El comprador que opone la excepción de
contrato no cumplido a la demanda del vendedor, y después paga el precio,
renuncia a dicha excepción y persigue la transferencia del inmueble. No.
20, Ter., Oct. 2012, B.J. 1223.
[5] En lo concerniente a la proporcionalidad
de las obligaciones, cuando se trata de una inejecución parcial del contrato,
deben los jueces de fondo evaluar la gravedad o seriedad del incumplimiento,
para que quede en evidencia si quien propone la excepción no obtiene la ventaja
esperada en cuanto a lo esencial del contrato (obligación principal o accesoria
relevante), y por ende, puede beneficiarse de dicho medio de defensa cuando se
le demanda en ejecución de sus obligaciones.
Por el
contrario, si el juez advierte que quien invoca esta defensa se beneficia de lo
esencial del contrato, debe concluir que el incumplimiento del otro contratante
no es de tal gravedad que le impide cumplir al demandado con las suyas, por lo
que no puede beneficiarse de los efectos de la excepción de inejecución.
[6] No.
17, Pr., Oct. 2012, B.J. 1223.
[7] No. 21, Pr., Ene. 2012, B.J.
1214.