Lic. Romeo Trujillo Arias/abogado
Históricamente, el Decreto núm.
4807 del 16 de mayo de 1959, fue emitido al amparo y en cumplimiento de la Ley
núm. 2700, del 18 de enero de 1951, sobre medidas de emergencias, ratificada
por la Ley núm. 5112, del 23 de abril de 1959, por medio de las cuales fue
declarado la existencia de un estado de emergencia nacional, que permitió al
Poder Ejecutivo disponer por decreto todas las providencias necesarias para
garantizar la seguridad interna y proveer a la población de viviendas, tomando
en cuenta que la finalidad perseguida por el referido decreto era limitar los
poderes de los propietarios en relación con los contratos de alquiler, a fin de
solucionar en parte el problema social de la vivienda, facilitando y
garantizando a los inquilinos que pagan el importe del arrendamiento, la
estabilidad de sus contratos.
Con el discurrir del tiempo, ha
sido superada en gran parte la situación de emergencia original, antes
mencionada, por tanto, el derecho de propiedad no puede seguir siendo en las
actuales circunstancias objeto de restricciones y limitaciones que no sean razonables,
pues tiene categoría constitucional, pudiendo disponer así el propietario
dentro de los términos del acuerdo, del derecho que ostenta sobre el bien que
le pertenece.
Con la emisión del mentado
Decreto 4807, fue creado el Control de Alquileres de Casas y Desahucios y la Comisión
de Apelación, estableciendo el artículo 3, dentro de su catálogo, la facultad
que tiene el Control de Alquileres de autorizar el desalojo, cuando el
propietario personalmente o su cónyuge, o por parientes de uno de ellos,
ascendientes, descendientes o colaterales hasta el segundo grado inclusive,
durante dos años por lo menos, manifieste que va a ocupar el inmueble
alquilado.
De la lectura del artículo 6 citado
del Decreto 4807, es claro cuando exige que los desalojos que tengan como causa
el hecho de que el inmueble será ocupado por el propietario o por las personas
establecidas en el ya mentado artículo 3 del decreto antes mencionado, en el
sentido de que es necesario que el propietario obtenga una autorización de
desalojo emitida por la Comisión de Alquileres y Desahucios, cuya solicitud
debe estar acompañada de una declaración
jurada del propietario que ateste que el inmueble será ocupado por él
personalmente o por uno de sus familiares por el lapso de dos años y que no lo
alquilará ni entregará en ninguna forma durante ese período de tiempo.
Es relevante establecer, que el
incumplimiento de la formalidad de la declaración jurada ante notario no está
sancionado con la inadmisión de la acción, en razón de que, del contenido y
literatura del ya mencionado artículo 6 citado del Decreto 4807, se advierte
que el objeto de dicha formalidad es que la solicitud de desalojo esté
sustentada en una prueba fehaciente de la voluntad del propietario de ocupar
personalmente el inmueble alquilado o de cedérselo a los familiares que indica
el mismo decreto.
Asimismo, continuando con la
declaración jurada, la misma no tiene que hacerse por acto auténtico ni en
presencia de dos testigos[1],
basta para su validez, que la firma sea legalizada por un notario, e incluso, el hecho de que dicha declaración
no haya sido firmada por el propietario, sino por otra persona, no está
sancionado con la inadmisión de la demanda, ya que el objeto de dicha formalidad,
reiteramos, es determinar que el propietario tiene interés en ocupar el
inmueble, lo cual puede quedar establecido con las actuaciones del propietario
en el proceso.
Hay que señalar que la finalidad
que persigue el citado Decreto 4807-59, en cuanto al procedimiento formal a
seguir al someter el desahucio al control de las autoridades administrativas y
judiciales para que el propietario de un inmueble inicie el proceso, es evitar
que el inquilino sea objeto de un desahucio arbitrario e intempestivo.
Lo anterior implica, que el
desahucio fundamentado en que el propietario o pariente ocupará el inmueble
alquilado está precedido de un procedimiento de carácter administrativo cuyo
cumplimiento es obligatorio dado el carácter de orden público del Decreto No. 4807 de 1959[2],
y en esa virtud las normas así establecidas no pueden ser derogadas.
No obstante, lo anterior, ha sido
juzgado que el agotamiento del procedimiento conjuntamente con el cumplimiento
de los plazos otorgados por las indicadas autoridades correspondientes,
constituyen una garantía de que el inquilino no sea desalojado abusivamente, de
manera que una vez cumplido dicho procedimiento por el propietario, este se
encuentra en todo su derecho de desalojar a su inquilino, independientemente
del uso que pretenda darle al bien con posterioridad al desalojo. Pretender
condicionar la admisibilidad del desalojo a que el propietario le dé un uso
específico a su inmueble, constituye una injerencia excesiva e irracional a su
derecho de propiedad (S.C.J. 1ra. Sala,
núm. 142, 27 de septiembre de 2017, B.J., 1282).
Luego de obtenida la autorización
por parte del Control de Alquileres, queda limitado el tribunal apoderado de la
demanda en desalojo, que por demás, es de la competencia del juzgado de primera
instancia[3], a
velar por el cumplimiento de las formalidades[4]
y los plazos[5]
previstos en las resoluciones administrativas que se han otorgado a favor del
inquilino, antes de iniciar el procedimiento en desalojo y el plazo previsto en
el artículo 1736 del Código Civil[6], el
cual establece puntualmente que los desalojos deben ser comunicados previamente
a los inquilinos, otorgando el plazo que correspondiere para el efectivo
abandono del inmueble, si fuere vivienda 90 días, o local comercial 180 días, sin tener que ponderar si realmente el
propietario ocupará o no el inmueble.
Ahora bien, si la demanda
original se ha incoada antes del vencimiento de los plazos otorgados por la
Comisión de Apelación de Alquileres de Casas y Desahucios y el artículo 1736
del Código Civil, esto no causaría ningún efecto o causa de inadmisibilidad, si
al momento del juez estatuir las mismas han desaparecido, en apoyo de lo
anterior, ha sido juzgado por
la Corte de Casación, que: “es admisible
la demanda en desalojo intentada antes del vencimiento de la suma de los plazos
establecidos por el artículo 1736 del Código Civil, toda vez que aun cuando la
demanda inicial se incoara antes del vencimiento de los plazos, tal
irregularidad puede quedar cubierta si al momento del juez fallar el litigio,
la causa que da origen a la inadmisión había cesado”[7],
el citado criterio fue sustentado en las disposiciones del artículo 48 de la
Ley núm. 834-78, según el cual: “en el
caso en que la situación que da lugar a un medio de inadmisión es susceptible
de ser regularizada, la inadmisibilidad será descartada si su causa ha
desaparecido en el momento en que el juez estatuye”.
Es importante establecer, que las
resoluciones del Control de Alquileres y de la Comisión de Apelación, las
mismas no son atacables ante los tribunales de la República[8]
y por lo tanto, cualquier irregularidad por violación de los artículos 3 y 6
del referido Decreto 4807, debe ser invocada ante los órganos administrativos
mencionados y no en el proceso judicial posterior, es decir, que la oportunidad
para impugnar tanto el procedimiento como la veracidad de la declaración
jurada, cesa una vez se dicta la
resolución administrativa definitiva que autoriza el desalojo, resultando
innecesario que el tribunal apoderado de la demanda vuelva a valorar los
requisitos administrativos de aquella solicitud.
Procede el desalojo si se
advierte que el propietario solicitó concomitantemente, la resiliación del
contrato de alquiler por la llegada del término y porque el propietario o un
familiar ocuparía personalmente el inmueble, aun cuando no se haya obtenido la
autorización de la Comisión de Alquileres y Desahucios para iniciar el desalojo
del inmueble.
También se hace necesario señalar,
que las sanciones de nulidad e inadmisibilidad a que se refieren los artículos
39 y 44 de la Ley núm. 834-78, respectivamente, solo son aplicables a los
procesos iniciados por ante los tribunales del orden judicial, y no a aquellos
procedimientos seguidos por ante órganos administrativos o extrajudiciales,
como es el caso del Control de Alquileres de Casas y Desahucios o de la
Comisión de Apelación, situación que se deriva de la simple lectura de los
mencionados textos, en los que se hace mención expresa a la acción o demanda en
justicia.
Lo anterior se debe, a que, tanto
el Control de Alquileres, como la Comisión de Apelación, no son un tribunal del
orden judicial, toda vez que no hacen más que autorizar el inicio del
procedimiento de desalojo por ante los tribunales judiciales luego del
cumplimiento de los plazos y formalidades establecidos por dichos organismos y
por la ley, además, de que sus resoluciones no pueden ser impugnadas por medio
de los recursos jurisdiccionales del orden judicial, puesto que no existe
disposición legal alguna que así lo determine[9].
Es por ello también, que las disposiciones del artículo 156 del Código de
Procedimiento Civil, en cuanto a la notificación por un alguacil comisionado y
la perención por la no notificación en el plazo de los seis meses los cuales se
les aplica a las sentencias en defecto, no
así a las resoluciones emitidas por los citados organismos.
Al no formar parte del órgano
judicial, las resoluciones del Control de Alquileres, reiteramos, solo están sujetas al recurso ante la Comisión
de Apelación, aparte de este, no están sujetas a ningún otro recurso, ni
ordinario ni extraordinario, ni pueden ser impugnadas por la vía de la acción
principal, puesto que no existe disposición legal alguna que así lo determine,
toda vez que no hace más que autorizar el inicio del procedimiento de desalojo
por ante los tribunales judiciales luego del cumplimiento de los plazos y
formalidades establecidos por dicha Comisión y por la ley.
En conclusión, reiteramos que la finalidad que persigue el referido Decreto 4807-59, en cuanto al procedimiento formal a seguir, al someter el desahucio al control de las autoridades administrativas y judiciales para que el propietario de un inmueble inicie el proceso, es evitar que el inquilino sea objeto de un desahucio arbitrario e inicuo, por tanto, el agotamiento del procedimiento conjuntamente con el cumplimiento de los plazos otorgados por las indicadas autoridades correspondientes, constituyen una garantía de que el inquilino no sea desalojado abusivamente, de manera que una vez cumplido dicho procedimiento por el propietario, este se encuentra en todo su derecho de desalojar a su inquilino, independientemente del uso[10] que pretenda darle al bien con posterioridad al desalojo[11], en cuanto que pretender condicionar la admisibilidad del desalojo a que el propietario le dé un uso específico a su inmueble o que acredite su parentesco con la persona que lo ocuparía -donde es suficiente la sola manifestación de su interés en ocuparlo-, constituiría una injerencia excesiva e irracional a su derecho de propiedad.
[1]
“Para la validez de la declaración jurada
exigida por el art. 6 del Decreto 4807 es innecesaria la presencia de dos
testigos, pues dicho requisito no constituye una solemnidad, ni se encuentra consignado
en el mencionado artículo” (No. 26,
Pr., Nov. 2012, B.J. 1224).
[2]
Con respecto a las disposiciones contenidas en el Decreto 4807 de fecha 16 de
mayo de 1959, es preciso indicar que nuestro Tribunal Constitucional declaró no
conforme a la Constitución únicamente su artículo 3 mediante decisión núm. TC/0174/14, de fecha 11 de agosto de
2014, según el cual la llegada del término del contrato de alquiler, no daba
lugar a la posibilidad del propietario de demandar su terminación por esta
causa, restricción que fue entendida por la referida alta corte como una limitación
al derecho fundamental de propiedad, lo
que quiere decir, que las demás disposiciones del antedicho decreto aún tienen
plena vigencia en el ordenamiento jurídico y deben ser observadas y aplicadas
por los jueces del fondo.
[3]
“El Juzgado de Primera Instancia es el
competente para conocer de la demanda por el motivo de que el
propietario ocupará el inmueble alquilado” (No. 07, Pr., Nov. 2000, B. J. 1080; No. 14, Pr., Ene. 2010, B.J. 1190),
“(…) no es de la competencia del
Juzgado de Paz” (No. 107, Pr., Mar.
2012, B.J. 1216).
[4]
“Una vez obtenida la autorización del
Control de Alquileres de Casas y Desahucios, y apoderado el tribunal para
conocer del desahucio, al juez apoderado le basta comprobar que se han otorgado
los plazos concedidos previamente al inquilino” (No. 13, Pr., Mar. 2004, B. J. 1120; No. 54, Pr., Jun. 2009, B. J.
1183).
[5]
Los cómputos de los plazos del desalojo constituyen cuestiones de hecho que
escapan al control de la casación. SCJ, 1ª Sala, 16 de mayo de 2012, núm. 19,
B.J. 1218; 23 de mayo de 2012, núm. 49, B.J. 1218. “Cuando el inquilino pretende objetar la causa en la cual el
propietario justifica la solicitud del desalojo ante el Control de Alquilares
de Casas y Desahucios, corresponde plantear su objeción ante dicha jurisdicción
administrativa, no así ante el juez apoderado del desalojo”.
[6]
“El disfrute del plazo otorgado por el
art. 1736 del C. Civ. es acumulativo al otorgado por la Comisión de Apelación
de Casas y Desahucios. Resulta irrelevante que sea aprovechado por el inquilino
antes o después del plazo concedido por dicho organismo” (No. 4, Pr., 24 Nov. 1997, B.J.1044”. “El plazo otorgado por la Comisión de
Apelación y el plazo del art. 1736 del C. Civ. son concurrentes y no
excluyentes. El primero se cuenta por meses y el segundo por días” (No. 4, Pr., Mar. 1998, B.J.1048). “El plazo otorgado en provecho del inquilino
por la Comisión de Alquileres comienza a correr a partir de la fecha de la
resolución que lo otorga, no a partir de la notificación de la misma, pues dicha
resolución tiene un carácter administrativo, no judicial” (No. 5, Pr., Sept.
2006, B.J. 1150; No. 16, Pr., Oct. 2010, B.J. 1199 y Sentencia Núm. 911, del 27
de abril de 2017, Fallos inédito).
[7]
SCJ, 1ra. Sala, 28 de abril 2021,
No. 298, B.J. 1325, pp. 2780-2786.
[8]
SCJ, 1ra. Sala, 18 de enero de 2012, núm. 40, B. J. 1214.
[9]
SCJ, sent. núm. 11 del 16 de marzo del 2005, B. J. núm. 1132 de marzo 2005
[10]
Sin embargo, fue juzgado en una oportunidad por la SCJ, que: “el alegato de que los actuales recurridos
no ocuparán el inmueble de referencia, tal argumento sólo podría invocarse
cuando ocurriera la desocupación del mismo y se comprobara que dichos
propietarios no procedieron a ocupar personalmente el inmueble de que se trata
y en su lugar lo hiciera otra persona que no fuera ninguno de ellos, ni
pariente, ascendientes, descendiente o colateral hasta el segundo grado
inclusive hasta por dos años por lo menos” (SCJ, 1ra. Cám., 23 de septiembre de 2099, núm., 36, B.J. 1186, pp.
394-402). “Los inquilinos no pueden
alegar la falsedad de la declaración jurada hecha por el propietario ante el
Control de Alquileres, de que tiene la intención de ocupar el inmueble, hasta tanto no se haya desocupado el mismo
y se haya comprobado que el propietario no lo ocupó personalmente”. (No. 6, Pr., Feb. 1998, B.J.1047).
[11]
Así lo confirmó el Tribunal Constitucional: “que
las restricciones al derecho de propiedad que se derivan de la aplicación del
artículo 3 del Decreto núm. 4807 si bien se justificaban a finales de los años
cincuenta del siglo pasado y durante los siguientes años, no menos cierto es
que en la actualidad resultan injustificables” declarando por vía de
consecuencia inaplicable el referido artículo 3 del Decreto núm. 4807, de 1959,
por no ser conforme a la Constitución (TC/0174/14).
