Lic. Romeo Trujillo Arias/abogado.
El privilegio del vendedor no
pagado consiste en la garantía que le otorga la ley al vendedor de inscribir a
su favor privilegios o cargas sobre inmuebles registrados o no, cuya finalidad
es asegurar el cobro del precio de la venta frente otros acreedores y bajo las
características establecidas en el artículo 2103 y siguientes del Código Civil.
La normativa legal citada le
otorga tres garantías al vendedor de inmueble acreedor del precio, que son: el derecho de retención cuando la venta ha
sido hecha sin termino (arts. 1612 y 1613 Cód. Civ.); el derecho de demandar la
resolución del contrato de venta (art.
1654), obteniendo así, que las cosas sean repuestas en el mismo lugar que se
encontraban antes de la venta; y un privilegio
sobre el inmueble vendido, que le confiere un derecho de preferencia y de
persecución (art. 2103-1º)[1].
Es en razón de lo anterior, que
el vendedor de un inmueble no pagado tiene la libertad de utilizar a su
elección cualquiera de esas vías (resolución del contrato, embargo
inmobiliario, etcétera), que la ley pone a su disposición con la finalidad de
obtener el pago de la deuda o recuperar el inmueble vendido.
E incluso, el hecho de que el
vendedor privilegiado no realice la inscripción del privilegio, no le hace
perder su derecho de demandar en resolución del contrato de venta en procura de
recobrar el inmueble, aunque exista previamente un acreedor hipotecario sobre el
mismo inmueble, en los términos del artículo 1654 del Código Civil, a cuyo
tenor: “Si el comprador no paga el
precio, puede pedir el vendedor la rescisión de la venta”.
Si bien es cierto que el
privilegio del vendedor no pagado puede ser inscrito sobre el inmueble vendido,
siempre que se pruebe la existencia de la deuda por la totalidad o parte del
precio, ya sea en el contrato de venta o documento aparte[2],
no menos cierto es, a criterio del Tribunal Superior de Tierras, que el
Registro de Títulos desborda su función calificadora cuando se adentra a
interpretar las cláusulas de un contrato sometido a su escrutinio rechazando la
cancelación del privilegio del vendedor no pagado solicitada, por supuestamente
no haberse probado que el pago se haya hecho conforme a lo estipulado en el
citado contrato (TST, resolución
1399-2019-R00051, de fecha 10 de junio del 2019, 3ra. Sala, departamento
central).
Constituye un requisito sine qua non para la inscripción del privilegio
del vendedor no pagado, que la acreencia sea producto de un contrato de venta a
favor del vendedor del cual no ha obtenido el precio de la venta. Es por ello,
tal y como ha sido juzgado, que un embargado no puede pretender inscribir
privilegio del vendedor no pagado por concepto de excedente derivado de
sentencia de adjudicación como consecuencia de un embargo inmobiliario.
Es tanto el carácter privilegiado
del vendedor no pagado, que ha sido juzgado[3],
que el juez puede ordenar hasta de oficio,
sin incurrir en fallo extra petita, la
inscripción del privilegio del vendedor no pagado para garantizar el pago del
saldo insoluto del precio de venta, como consecuencia de una litis sobre
derecho registrado en la que el comprador solicita la transferencia de un
inmueble cuyo precio no ha sido saldado en su totalidad, aun acogiendo la
solicitud de transferencia a favor del comprador (SCJ-TS-23-1476, 15 de dic.
2023).
Los derechos reconocidos al
acreedor privilegiado[4] solo
pueden ser oponibles a terceros cuando el privilegio ha sido inscrito ante el
Registro de Títulos, en caso de inmueble registrado, o transcrito ante el
Registro Civil, en caso de inmueble no registrado.
Sin embargo, cuando se trate de
inmueble registrado, toda litis relacionada con la inscripción de carga o
gravamen, por afectar directamente un derecho principal de naturaleza real,
recae indudablemente bajo la competencia material de los tribunales de la
jurisdicción inmobiliaria, por ser la jurisdicción naturalmente competente para
conocer de manera contradictoria de toda litis en relación con inmuebles
registrados en la República Dominicana, así como de las cargas y gravámenes
susceptibles de registro en relación con los inmuebles que conforman el
territorio nacional, tal como se desprende del estudio combinado de los
artículos 1, 3, 28, 29 y 90 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, textos
que deben ser interpretados en concordancia con el código civil.
En virtud de lo anterior, es de
la competencia de los tribunales inmobiliarios, cuando se persigue la
inscripción del privilegio del vendedor no pagado sobre un inmueble registrado[5],
privilegio que a todas luces constituye un derecho real accesorio que produce
un efecto directo sobre el inmueble registrado objeto de venta, máxime cuando
de la interpretación conjunta de los artículos 2106 y 2108 del código civil
dominicano, supletorio en materia inmobiliaria porque así lo dispone el
Principio VIII de la Ley de Registro Inmobiliario, al establecer que: “el
privilegio del vendedor no pagado, se origina cuando al vendedor de un inmueble
registrado se le debe todo o parte del precio pactado en el contrato de venta
del referido inmueble”.
El privilegio del vendedor no
pagado debidamente formalizado y registrado conforme lo establece la ley
constituye un título ejecutorio en virtud del cual su beneficiario puede
iniciar un procedimiento de embargo inmobiliario sobre el inmueble vendido[6],
siendo la característica más relevante de los títulos ejecutorios, conferirle a
su beneficiario el derecho de acudir a las vías de ejecución forzosa previstas
en nuestro ordenamiento jurídico[7], sin
necesidad de agotar previamente ninguna instancia judicial.
Finalmente, este privilegio previsto en el numeral 1ro. del artículo 2103 del Código Civil a favor del vendedor de inmueble se justifica, jurídica y prácticamente, como consecuencia del principio de transferencia de propiedad por el solo efecto del consentimiento, lo que impone la necesidad de conferir al vendedor una garantía de pago, en su condición de acreedor de una suma de dinero, que viene siendo el precio de la venta. También encuentra su fundamento este privilegio, en razón de que, mientras el precio no es pagado, la venta aumenta el patrimonio del comprador a expensas del vendedor, por lo que se considera injusto que los demás acreedores puedan pagarse sobre el inmueble vendido sin que el vendedor sea desinteresado.
[1]
“Derecho de las seguridades y
garantías del crédito”, Napoleón E. Lavandier, págs. 542-543, ed. 2013.
[2]
“Aunque en el acto de venta el vendedor
dé descargo como constancia del precio recibido, si el tribunal determina que
los compradores no habían pagado el precio, habiendo emitido un reconocimiento
de deuda, resulta válido acoger la inscripción del privilegio del vendedor no
pagado”. No. 3, Ter., Abr. 2012,
B.J.1217.
[3]
Frente a la renuencia del vendedor de cerrar definitivamente la operación de
venta y autorizar la transferencia de los terrenos al comprador previo pago o
acuerdo de pago, si el tribunal reconoce la existencia de la venta en base al
Art. 1583 Cód. Civ., puede ordenar la transferencia condicionada al pago del
precio, ordenando al Registrador de Títulos la inscripción de un privilegio de
vendedor no pagado para que el inmueble sirva de garantía, en vez de dejar que
las partes continúen tramitando su asunto, no obstante sus diferencias
(Principio VIII, Ley No. 108-05). No.
36, Ter., Mar. 2011, B.J. 1204.
[4]
El numeral 1ro. del artículo 2103 del Código Civil establece que: “Los
acreedores privilegiados sobre los son: 1o. el vendedor sobre el inmueble
vendido para el pago del precio”. Mientras que el artículo 2108 del
mismo Código Civil reza: “El vendedor
privilegiado conserva su privilegio por la transcripción del título que ha
transferido la propiedad al adquiriente, y que demuestra se le debe la
totalidad o parte del precio, para cuyo efecto la transcripción del contrato
que se hace por el adquiriente hace las veces de inscripción para el vendedor,
y para el que le prestó el metálico con que se realizó el pago, el cual será
subrogado en los derechos del vendedor por el mismo contrato; estará, sin
embargo, obligado el conservador de hipotecas, bajo pena de daños y perjuicios
respecto de terceros, a hacer de oficio la inscripción en su registro de los
créditos que resulten del acto traslativo de propiedad, lo mismo a favor del
vendedor, que en el de los que prestaron, los cuales a su vez pueden mandar
hacer la transcripción del contrato de venta, si no se hubiere hecho con objeto
de adquirir la inscripción de lo que les fuere debido sobre el precio”.
[5]
En cuanto a la inscripción del privilegio
del vendedor no pagado, la competencia de atribución de la jurisdicción
inmobiliaria en una línea coherente con otras decisiones (Cas., abril 2012, B. J. 1217, sent. del 11
de abril 2012, sent. 3; Cas., 12 febrero, 1959, B. J. 583, pág. 259-269).
[6]
SCJ, 1.a Cam., núm. 90, 29 de octubre de 2008, B.J. 1175. Cuando el vendedor
privilegiado opta por la vía del embargo inmobiliario se debe tomar en cuenta
lo establecido en el articulo 692 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“Si entre los acreedores inscritos se
encontrare el vendedor del inmueble embargado se hará la intimación a este
acreedor, a falta de domicilio elegido por él, en su domicilio real siempre que
lo tuviere en el territorio dominicano. Esta intimación contendrá la cláusula
de que, a falta de formular su demanda en resolución y notificarla en la
secretaría antes de la adjudicación, perderá definitivamente, con respecto al
adjudicatario, el derecho de hacerla pronunciar”.
[7]
Raymond Guillien y Jean Vincent, Lexiques de Termes Juridiques,12.0 ed. 1999,
Dalloz, Paris p. 516.
