Lic. Romeo Trujillo Arias/abogado.
El principio de intangibilidad de las convenciones consagrado en el artículo 1134 del Código Civil, les concede a las partes poder de disposición sobre sus respectivos intereses, de manera que puedan decidir, libre y voluntariamente, sobre el alcance de las obligaciones contraídas.
En esa tesitura, ha sido juzgado que el juez que conoce de un conflicto fundado en el incumplimiento por una de las partes a las obligaciones por él contraídas debe limitarse a aplicar ese contrato tal como fue pactado por ser ley entre las partes, pero esta rigidez en la valoración del contrato cede en los casos que sea contrario a los principios generales y elementos esenciales establecidos por la ley para la validez de las convenciones , al orden público o a las buenas costumbres.
Nuestro ordenamiento jurídico consagra en el artículo 1108 del Código Civil, cuatro condiciones esenciales para la validez de las convenciones: 1) El consentimiento de la parte que se obliga; 2) Su capacidad para contratar; 3) Un objeto cierto que forme la materia del compromiso; y 4) Una causa lícita en la obligación. Estas condiciones constituyen los elementos mínimos indispensables, establecidos por la ley con la finalidad de que la contratación produzca, respecto de los contratantes, los efectos jurídicos que le son propios, es decir, que esta exigencia legal encuentra su justificación en la eficacia del acto jurídico concertado, lo que se materializa a través de la obtención de los beneficios que persiguen las partes con la suscripción del contrato.
En cuanto al aumento del precio del alquiler, que es el tema que nos concierne, es preciso establecer, que según lo dispuesto en el Decreto núm. 4807 del 16 de mayo de 1959, el Control de Alquileres de Casas y Desahucios, el cual tiene competencia para conocer de las solicitudes de autorizaciones reguladas por el mismo Decreto, a saber, la de aumento de alquiler, de rebaja del alquiler, el desahucio del inquilino por falta de pago, por utilizar el inmueble para un fin distinto para el cual fue alquilado, subalquilado o cambiar su forma o cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparación reedificación o nueva construcción o vaya a ser ocupado personalmente por el propietario o sus familiares.
Lo anterior implica, que la Ley ha puesto en manos de un órgano imparcial la ponderación de la solicitud relativa a la procedencia o no del aumento o reducción del precio del alquiler por desacuerdo de las partes, previo avalúo del inmueble hecho por la Dirección Nacional de Catastro Nacional, el cual sirve de parámetro para establecer un monto justo y racional de conformidad con el valor y las condiciones del inmueble.
Lo anterior implica también, que no le corresponde a los tribunales del orden judicial ponderar la procedencia o no del aumento del alquiler, o si el ajuste realizado por el Control de Casas y Desahucios resulta o no irracional, donde basta con demostrar que el propietario o el inquilino utilizaron las vías legales correspondientes para obtener el incremento o disminución deseado, dejando claro, además, que la parte que no se encuentre conforme con el reajuste realizado en la mensualidad puede nuevamente apoderar a los órganos administrativos a tales fines.
De una interpretación íntegra y combinada de lo dispuesto por los artículos 2 y 18 del citado Decreto 4807, se verifica que los propietarios en su condición de arrendadores no pueden de manera unilateral aumentar el precio del alquiler sin autorización previa y por escrito del inquilino y además, que el Control de Alquileres de Casas y Desahucios es el órgano administrativo competente para autorizar el aumento o disminución del precio del alquiler ante el desacuerdo de las partes al respecto.
Asimismo, en cuanto al propietario, el mentado Decreto No. 4807, dispone en su artículo 14, que: “Todo propietario que tenga un inmueble con alquiler y pretenda un aumento en el precio de éste, se dirigirá al Control de Alquileres de Casas y Desahucios por solicitud escrita que exprese tal propósito...”; mientras que en cuanto al inquilino, el Decreto No. 428-89, “autoriza una rebaja del 10% en los pagos por concepto de alquileres de viviendas o apartamentos propiedad de particulares”, asimismo, establece en su artículo 2 una prohibición a cargo del propietario, luego de la rebaja antes dicha, de “aumentar dicha cuota de manera unilateral, a menos que sea debidamente autorizado conjuntamente por su inquilino y por el Control de Alquileres de Casas y Desahucios”. Esta última disposición debe interpretarse en el sentido de que la prohibición se refiere a que el aumento no puede producirse sino previa notificación al inquilino para que comparezca por ante el citado organismo con el fin de discutir con el propietario el aumento pretendido.
Ahora bien, si bien es cierto, que de conformidad con el mentado artículo 2 del referido Decreto núm. 4807, sin el consentimiento del inquilino, el arrendador o propietario de un inmueble alquilado no puede aumentar el precio del alquiler, salvo que dicho aumento sea autorizado por una resolución dictada por el Control de Alquileres de Casas y Desahucios, no menos cierto es, que dicha resolución no resulta necesaria cuando el aumento ha sido hecho con el consentimiento del inquilino, y no por voluntad unilateral de uno de ellos.
En la actualidad es de equidad pactar aumentos graduales en los contratos de alquiler como una cláusula de indexación del precio de alquiler, pero, cuando las partes no estipulen libremente y por escrito las condiciones del reajuste de dicho precio, deben los suscribientes acogerse a lo establecido por el artículo 2 del mentado Decreto núm. 4807-59, sobre Control de Alquileres de Casas y Desahucios, esto es, a la debida autorización mediante resolución emitida por dicho organismo.
En conclusión, si bien es cierto que todos los Decretos sobre alquileres de casas dictados desde 1944 y recopilados por el No. 4807 de 1959, en base a Leyes de Emergencia dadas a su vez en base a la Constitución del Estado, tuvieron principalmente como objeto favorecer a los inquilinos en lo relativos al valor de los alquileres y en otros aspecto, no es menos cierto que el Decreto No. 4807, en sus artículos 2 y 14 permite también a los propietarios solicitar del Control y obtener de dicho funcionario, aumentos del alquiler, sin que esos textos sujeten la Decisión a la existencia o no de contratos escritos ni por tiempo determinado; que el hecho de que sean los inquilinos los que más frecuentemente hayan hecho y hagan uso de la protección de ese Decreto y no los propietarios para normalizar los alquileres, no significa la abolición de los textos citados.
