“Nueva Ley 85-25, sobre Alquileres…, comentada”

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Lic. Romeo Trujillo Arias/abogado.

Como una forma de mejor comprensión de las líneas que siguen, debemos resaltar, que el artículo 56 de la Ley de alquileres (en lo adelante la nueva Ley), establece que: “Para lo no previsto en la presente ley, se aplicarán supletoriamente las disposiciones del Código Civil y el Código de Procedimiento Civil de la República Dominicana”.

“Aspectos relevantes del contrato de alquiler en la Nueva Ley 85-25, sobre Alquileres…”

La Nueva Ley de Alquileres, define el contrato de alquiler (Art. 3), como el acto mediante el cual las partes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso y goce temporal de un bien inmueble, y la otra, a pagar un precio cierto y determinado. Quien cede el uso y goce del bien inmueble se denomina propietario o arrendador, y el que paga el precio, inquilino o arrendatario. El precio se denomina alquiler o renta.

Para la confesión y firma del mismo, cualquiera de las dos partes puede hacerse representar mediante poder especial.

Dentro de las menciones que debe consignarse en los contratos de alquileres, podemos mencionar de manera enunciativa, no así limitativas, las siguientes: 1) Generales de las partes o de sus representantes legales debidamente apoderados; 2) Dirección y precisión exacta del inmueble objeto del contrato; 3) Descripción detallada del inmueble y sus instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al alquiler y el estado de conservación de los bienes; 4) Descripción individualizada de los muebles, si los hubiere, que las partes convengan incluir en el contrato. con sus características, numeración, estado de conservación y cualquier otro signo útil para identificarlos; 5) Mención expresa del destino o uso específico al que se dedicará el inmueble alquilado; 6) Monto del precio del alquiler, así como la fecha. el lugar y la forma de pago; 7) Fecha de término del contrato de alquiler; 8) Domicilio de elección que las partes señalan para las notificaciones; 9) Fecha del contrato.

Igualmente, las partes contratantes, podrán convenir la reserva de adquisición, algo que los hermanos Mazeaud le llaman, “Derecho de adquisición preferente”, que no es más, que el derecho de preferencia de primera oferta que tiene el inquilino, ante la eventual venta del inmueble alquilado. También, pueden determinar el plazo para opción de compra del inmueble cedido en usufructo, tanto para vivienda, como para otro fin regulado por la citada ley.

Asimismo, también pueden convenir, tal y como he planteado en otra ocasión, una cláusula arbitral para dirimir sus conflictos, a la luz de los artículos 3, párrafo III, 18 párrafo, y 40 párrafo III, de la Ley de la materia.

Las partes deberán expresar en el contrato, el destino o uso, es decir, si es para fines de vivienda, comercio o actividad sin fines de lucro. Ahora bien, en caso de omisión de esta disposición, el destino del inmueble será el mismo para el cual ha servido antes o el que le corresponda según su propia naturaleza.

El cambio de destino del inmueble que el propietario no haya autorizado de manera expresa, aunque no le cause perjuicio, le faculta para invocar la resiliación (no rescisión) del contrato.

En cuanto al fiador solidario, el propietario o arrendador podrá requerir del inquilino o arrendatario la acreditación de un fiador solidario, quien, a falta del inquilino, asumirá todas las obligaciones del contrato frente al propietario.

Un punto importante a resaltar, es que, en caso de tácita reconducción, las obligaciones del fiador solidario se prolongan hasta la entrega del inmueble al propietario, salvo que este haya comunicado el término del contrato en el tiempo acordado.

En cuanto a la renta y la forma de pago, la misma será la que estipulen las partes. El pago de la renta será por periodos de un mes, salvo pacto en contrario. Constituye una obligación del propietario entregar al inquilino, recibo de pago por las sumas recibidas, salvo que se haya pactado utilizar otra modalidad y medios para acreditar el cumplimiento efectivo de la obligación.

El reajuste del precio de alquiler del inmueble, quedará sujeto al acuerdo entre las partes, siempre que el contrato tenga por objeto un comercio o entidades sin fines de lucro, toda vez, que en caso de que inmueble esté destinado a vivienda, y el reajuste no se haya acordado expresamente, este no podrá exceder del diez por ciento (10%) del monto de la renta.

Con relación al plazo del alquiler, el mismo se estipulará en el contrato y se prorrogará de forma automática (tacita reconducción), cuando las partes no hayan manifestado su voluntad de no renovarlo.

En el contrato verbal^[1] de vivienda, se presume que el plazo de alquiler es de al menos un año y, para inmuebles destinados a comercio o actividad sin fines de lucro, de dos años.

Al término del plazo fijado en el contrato, las partes podrán acordar un plazo para su renovación.  Sin embargo, en caso de prórroga del contrato por tácita reconducción, se reputa que las partes mantienen las mismas condiciones y obligaciones contractuales pactadas, y por el mismo periodo.

Para que el contrato de alquiler sea oponible a terceros, el propietario o el inquilino, lo registrará en la Oficina de Registro e Hipotecas del ayuntamiento del lugar donde esté radicado el inmueble.

Varios aspectos de la Ley, que en lo particular diría que surgieron “natimuertos”, es con relación al pago de los gastos legales en ocasión del contrato de renta o alquiler, donde la citada ley establece que los mismos serán pagados en partes iguales por cuenta del propietario y el inquilino. Lo mismo sucede con el pago de la comisión por corretaje^[2], el cual, según la nueva normativa, será pagado por quien lo contrate.

Finalmente, un aspecto de especial relevancia para toda la comunidad jurídica dominicana, a los fines de tener un dominio de esa nueva normativa legislativa, es el hecho de tener bien presente, cuando se trata de un contrato de alquiler de vivienda, de comercio o sin fines de lucrativos. Esa diferenciación determinará, la competencia del tribunal, el porcentaje por reajuste del precio del alquiler, el auxilio de la fuerza pública y los plazos de renovación del contrato, cuando el mismo sea de carácter verbal.

COMENTARIO: El artículo 4 de la Ley 85-25, regula el destino del inmueble o uso del inmueble objeto de alquiler, el cual deberá ser para fines de vivienda, comercio o actividad sin fines de lucro, lo cual deberá estar expresado en el contrato de alquiler.

Sin embargo, el párrafo II de ese articulado, establece que el cambio de destino o uso del inmueble por parte del inquilino, que el propietario no haya autorizado de manera expresa, aunque no le cause perjuicio a este último, le faculta para invocar la resiliación del contrato.

Asimismo, también, el artículo 24, establece, dentro de las obligaciones del inquilino o arrendatario, 2) Dar al inmueble alquilado el uso convenido en el contrato;

Adicionalmente, la prohibición de que el inquilino utilice el inmueble alquilado a un fin distinto a lo convenido, también encuentra su sustento legal, en el artículo 1741 del Código Civil, supletorio a la materia, el cual dispone que: “El contrato de locación se resuelve por la pérdida de la cosa alquilada, y por la falta del arrendador o el inquilino de cumplir sus obligaciones”.

De la lectura de los citados textos legales, se advierte que, las disposiciones de los artículos 31 párrafo, 40 párrafo II Y 432 párrafo, de la Ley 85-25, y 1736 y 1738 del supletorio Código Civil, que exigen que el arrendador debe notificar al inquilino su intención de desahuciarlo con una anticipación de 90 días si se trata de una vivienda y de 180 días si es un local comercial, no es aplicable cuando el inmueble alquilado es destinado para un uso distinto para el que fue arrendado^[3], lo cual es suficiente para producir la resiliación del contrato.

Finalmente, es de mucha importancia establecer, que de una interpretación detenida de los citados textos, no se advierte que el arrendador deba justificar el agravio por él experimentado, a consecuencia de la violación contractual cometida por el inquilino, de lo que se infiere que basta con que dicho arrendador demuestre que el inquilino le dio al inmueble un fin distinto al convenido para que pueda ser pronunciada la resiliación del contrato de alquiler y el desalojo, en razón de que la simple vulneración a las disposiciones del contrato por sí sola le genera un perjuicio a la parte que la invoca.

En cuanto al reajuste del precio de alquiler del inmueble, en la ley 85-25 quedó establecido, que el mismo quedará sujeto al acuerdo entre las partes, mientras que en el derogado Decreto 4807, el aumento del precio del alquiler, era de la competencia del Control de Alquileres de Casas y Desahucios, el cual conocía de las solicitudes de autorizaciones que eran reguladas por el mismo Decreto, a saber, la de aumento de alquiler, de rebaja del alquiler, el desahucio del inquilino por falta de pago, por utilizar el inmueble para un fin distinto para el cual fue alquilado, subalquilado o cambiar su forma o cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparación reedificación o nueva construcción o vaya a ser ocupado personalmente por el propietario o sus familiares.

En cuanto a la tacita reconducción, la Ley 85-25 hace mención de la citada figura en dos articulados, el primero es, en el párrafo II, del artículo 5, el cual establece que: “En caso de tácita reconducción, las obligaciones del o fiador solidario se prolongan hasta la entrega del inmueble al propietario, salvo que este haya comunicado el término del contrato en el tiempo acordado”. Y el segundo es, el párrafo II del artículo 9, el cual reza de la siguiente manera: “En caso de prórroga del contrato por tácita reconducción. se reputa que las partes mantienen las mismas condiciones y obligaciones contractuales pactadas, y por el mismo periodo”.

El contrato de arrendamiento, el cual tiene como base la libertad contractual y el principio de intangibilidad de las convenciones, es aquel en que el arrendador cede el uso y el goce de una cosa determinada −por lo regular de su propiedad−, al arrendatario por un tiempo determinado, y a cambio de un precio que está obligado a pagarle, debiendo este último, usar la cosa arrendada como un buen padre de familia con arreglo al destino para el cual se le dio.

Mientras que la figura jurídica de la tácita reconducción, es definida como la renovación de un contrato de locación o alquiler vencido, resultante de que el locatario se mantenga en el bien alquilado sin que el propietario se oponga.

La base legal de la citada figura, aparte de lo citado en la nueva normativa, se encuentra amparado en el artículo 1738 del Código Civil, el cual tiene carácter supletorio (art. 56), cuyo código establece que: “Si al expirar el arrendamiento que se hizo por escrito, el inquilino queda y se le deja en posesión, se realiza un nuevo contrato; cuyo efecto se regula por el artículo 1736, que hace relación a los arrendamientos que se hicieron sin escrito”.

Un contrato es un todo en el que se convienen derechos y obligaciones y que uno de los elementos esenciales que lo caracteriza es que puede ser modificado a voluntad de las partes; es por ello que, por aplicación del citado artículo 1738, el cual encuentra aplicación en aquellos casos en los cuales las partes no hayan convenido expresamente en el contrato una fórmula para resolver la situación que se origina cuando ninguna persigue la renovación del acuerdo ni la definitiva terminación del mismo a través del desalojo, voluntario o forzoso.

Dicho contrato es el que regula las relaciones entre el propietario y arrendatario, no obstante, la modificación de las formalidades previas al desahucio del inquilino; quien, al término del contrato escrito quedaría desamparado respecto de las acciones que pudiera utilizar el propietario en su contra; si el contrato original se juzgara como inexistente.

Es por ello que resulta una facultad de los jueces del fondo indagar la intención de las partes contratantes, tanto en los términos empleados por las partes en el propio contrato, como en todo comportamiento ulterior de naturaleza a manifestar.

De la interpretación de los citadas normas jurídicas, párrafo II, del artículo 5, y el párrafo II del artículo 9, ambos de la Ley 85-25, y 1738 del Código Civil, se extrae, que cuando con posterioridad a la fecha del término, sin que el propietario requiriera la entrega o el desalojo del inmueble, se desprende que el inquilino cuenta con su anuencia para permanecer en dicho bien, por haber operado la tácita reconducción del contrato, es decir, que se realiza un nuevo convenio, pero de naturaleza verbal, cuyos efectos se regulan por el artículo 1736 del mismo código^[4]. Además, que las obligaciones de las partes y del fiador solidario, se prolongan hasta la entrega del inmueble al propietario, salvo que este haya comunicado el término del contrato en el tiempo acordado.

Asimismo, cuando opera la indicada figura, el arrendatario o inquilino no es desplazado, sino que, por el contrario, se mantiene en posesión de la cosa dada en arrendamiento. Lo anterior aplica aun cuando en el contrato de alquiler exista una cláusula que prohíba la tacita reconducción.

En consonancia, si bien los artículos 1737 y siguientes establecen en beneficio del inquilino plazos ampliados para preservar sus derechos y bienes en caso de desalojo o desahucio, el beneficio del plazo no lo libera del cumplimiento de las demás obligaciones asumidas en virtud del contrato escrito, que fija los derechos y obligaciones de las partes, condiciones sin las cuales, el consentimiento de ambas no se hubiera otorgado.

Es oportuno establecer, que el hecho de que, por efecto de la reconducción se produjere una modificación en el término, forma, plazos y la modalidad del desahucio, no significa que se hayan variado las demás condiciones del contrato. En esa misma línea ha juzgado la Corte de Casación, al establecer que “Cuando se opera la prorrogación de un contrato las únicas cláusulas que excepcionalmente no pasan al nuevo contrato son las relativas a las garantías accesorias del contrato original escrito y la fuerza ejecutoria que se le confiere a este último si su redacción se hizo por medio de un acto auténtico”^[5].

Tomando en cuenta el párrafo anterior, es preciso indicar que el artículo 1740 del Código Civil dispone que: (…) la fianza dada para el arrendamiento no se extiende a las obligaciones que resulten de la prolongación; que, en consecuencia, la fianza que garantiza el pago de los alquileres del deudor inquilino no se extiende, salvo cláusula en contrario, al arrendamiento renovado o tácitamente reconducido, pues como regla general es considerado que se efectúa un nuevo contrato de arrendamiento que ha sustituido el anterior”, posición que mantiene de manera constante la jurisprudencia francesa^[6] y la Corte de Casación nacional conforme ha sentado en la decisión núm. 10, de fecha 13 noviembre 2019, B.J. 1308; máxime cuando la fianza debe ser expedida al tenor del artículo 2015 del mismo código, en el sentido de que: “La fianza no se presume, debe ser expresa; sin que pueda extenderse más allá de los límites dentro de los cuales se constituyó”.

Previo a la promulgación de la Ley 85-25, la SCJ había establecido, que el fiador, en caso de tacita reconducción, quedaba ligado al contrato de alquiler, en razón de que la solidaridad debía ser considerada, no como una garantía, sino como una condición del arrendamiento, sin la cual no se hubiera suscrito el contrato. En consecuencia, la tácita reconducción mantiene ligados solidariamente al deudor principal y al fiador^[7].

En vista de que en nuestro derecho en materia contractual rige el principio de autonomía de la voluntad de las partes, tal y como establecimos inicialmente, y de la ejecución de buena fe de las convenciones, el hecho de que en el contrato de arrendamiento se haya estipulado que a su vencimiento se renovaría por tacita reconducción si ninguna de las partes denunciaba su intención de ponerle fin y de que, además, dicha renovación se haya efectuado en dos o más ocasiones sucesivas, no impide que el arrendador le ponga fin al contrato comunicando al arrendatario su intención de terminarlo antes de que se produzca una próxima renovación.

Asimismo, aun cuando las partes hayan convenido en el contrato de arrendamiento que a la llegada del termino operará la tacita reconducción por un periodo idéntico al convenido, salvo que el arrendatario incumpla sus obligaciones, la renovación queda sujeta a la voluntad del arrendador, quien puede notificar su voluntad de terminar el contrato en la fecha convenida de su vencimiento. En este orden, la jurisprudencia francesa ha juzgado “que la tácita reconducción, fundamentada en una presunción de voluntad de ambas partes, queda excluida en el caso de que la posesión continua del arrendatario se contradiga por la expresión de la voluntad del arrendador para obtener la devolución de la propiedad alquilada” (Cass. Civ. 1er. 20 févr. 1996. N° 94-14737).

Es importante establecer, que de conformidad con el artículo 1739 del Código Civil, cuando se haya notificado un desahucio, no puede el inquilino, aunque continúe en el disfrute de la cosa, invocar la tácita reconducción, pues es el mismo propietario quien ha decidido ponerle fin al contrato.

Lo mismo sucede, cuando el arrendador acepta pagos del inquilino después del vencimiento del término del contrato de arrendamiento, los cuales no son suficientes para acreditar que entre las partes se acordó seguir con la relación contractual, sino que lo único que acredita dicho pago es que el inquilino continúa pagando las mensualidades porque no se ha desalojado el inmueble alquilado no obstante haber vencido el plazo acordado.

Al tenor de lo anterior, el propietario goza de la facultad de no asentir la cláusula de reconducción, pues en el estado actual de nuestro derecho bajo el prisma del principio de la libertad contractual esto constituye una situación del orden sustantivo correcta en el ámbito de las relaciones que genera el contrato de alquiler, máxime cuando el artículo 10.2 de la Ley 85-25, establece como causa de terminación del contrato, la llegada del término convenido, previa denuncia de una de las partes.

En conclusión, ante la existencia de un contrato de arrendamiento concertado por escrito por determinado tiempo, es decir, que concluye en una fecha prevista, si el arrendatario queda y se le deja en posesión del inmueble, se origina un nuevo contrato^[8], conforme a los términos del párrafo II, del artículo 5, y el párrafo II del artículo 9, ambos de la Ley 85-25, y 1738 del Código Civil, ya transcritos, lo que significa, que en ese caso se produce la tácita reconducción del contrato original, pero ya de manera verbal, a la luz del artículo 1736 del indicado Código, que se refiere a los arrendamientos verbales, el cual condiciona el ejercicio del desahucio, en caso de que el inmueble arrendado sea un establecimiento comercial, una industria fabril o sin fines lucrativos, a la notificación de 180 días previos a la demanda, o 90 días para el caso de que el inmueble fuera alquilado para vivienda, con el propósito de que el inquilino tenga la oportunidad de desalojar el inmueble en un tiempo prudente.

“Causas de terminación del contrato de alquiler en la Nueva Ley 85-25, sobre Alquileres…”

Previo a entrar en la enumeración de las causas de terminación del contrato de alquiler, a la luz de la nueva normativa legal que regula los alquileres en la República dominicana, es importante tener bien presente, que la Ley 85-25, tiene por objeto, regular las relaciones, condiciones y obligaciones jurídicas que se originen en el alquiler de bienes inmuebles destinados solamente a LA VIVIENDA, al COMERCIO O ACTIVIDADES SIN FINES DE LUCRO.

Lo anterior implica, que los casos enumerados a continuación, quedan fuera de su regulación, como son: 1) Las fincas rurales; 2) Las pensiones y hospedajes; 3) Los parques o empresas de zonas francas que operan bajo la ley vigente; 4) Los alquileres de inmuebles con fines turísticos o recreativos, cuya duración sea no mayor de noventa días; 5) Los bienes del Estado dados en alquiler o arrendamiento; y 6) Cualquier actividad comercial regida por ley especial.

En cuanto a las causas de terminación del contrato, el mismo se podrá dar por terminado por una de las causas siguientes: 1) Por mutuo acuerdo entre las partes; 2) Por la llegada del término convenido, previa denuncia de una de las partes; 3) Por la pérdida del inmueble alquilado por caso fortuito o causa de fuerza mayor que destruya o haga inhabitable el inmueble; 4) Por el incumplimiento de pago y demás obligaciones derivadas del contrato de alquiler; y 5) Cuando el bien alquilado se utilice para un uso ilícito.

Cuando la terminación del contrato se produzca por la destrucción, inhabilitación u otra causa, subsistirán las deudas y créditos que se hayan generado hasta el momento de la pérdida del inmueble alquilado, y su liquidación será responsabilidad de quien corresponda.

Subrogación en caso de fallecimiento: En caso de muerte del inquilino, siempre que se garantice al propietario el pago del precio del alquiler, pueden subrogarse de pleno derecho hasta la vigencia del contrato en el orden de prelación siguiente: 1) El cónyuge del inquilino que al momento de su muerte viviera en el inmueble con él; 2) La persona que haya mantenido con el inquilino una relación marital de hecho o concubinato; 3) Los ascendientes y descendientes del inquilino que hayan convivido habitualmente con él en el inmueble alquilado.

Si en un plazo de treinta días, a partir del fallecimiento del inquilino, ninguna de las personas enumeradas anteriormente, manifestare por escrito su interés de subrogarse o asumir la responsabilidad hasta la llegada del término, el contrato quedará resiliado (no rescindido) de pleno derecho y el propietario podrá tomar posesión del inmueble sin ninguna formalidad.

En cuanto a los bienes muebles y pertenencias dejadas por el inquilino, los mismos serán inventariados en presencia del juez de paz, quien autorizará su depósito donde corresponda. Las mismas condiciones del contrato prevalecen para el subrogado.

Ahora bien, en caso de abandono del inmueble por parte del inquilino, no lo liberará, ni a él ni a su cónyuge, ni a quienes continúen habitando la vivienda en condición de inquilino, de las obligaciones contratadas.

En caso de que el inmueble fuere dejado abandonado y abierto con el riesgo de ser saqueado u ocupado por terceros su comprobación será realizada por un notario público, y mediante acta auténtica con tres testigos, tomará posesión el propietario del inmueble.

En los casos en que el inmueble, aparte de abandonado, también se encuentre cerrado, la apertura de puertas, la comprobación y la entrega del inmueble al propietario, quedará a cargo del juez de paz, sin perjuicio de que el propietario persiga el pago de los alquileres vencidos, si los hubiere.

Finalmente, en todos los casos de abandono del inmueble, una vez comprobado por el juez de paz en los casos de VIVIENDAS, o por el juez de primera instancia, cuando se trate de alquileres de inmuebles de COMERCIO O SIN FINES LUCRATIVOS, se reputa que el contrato quedará resiliado unilateralmente por el inquilino.

COMENTARIO: La nueva Ley 85-25, no estableció como causa de terminación del contrato, que el propietario personalmente o su cónyuge, o por parientes de uno de ellos, ascendientes, descendientes o colaterales hasta el segundo grado inclusive, ocuparía durante dos años por lo menos, tal y como lo establecía el derogado Decreto 4807, sobre el Control de Alquileres de Casas y Desahucios y la Comisión de Apelación, específicamente en el artículo 3, para cuya solicitud debía agotarse previamente, un procedimiento de carácter administrativo cuyo cumplimiento era obligatorio, dado el carácter de orden público de que estaba revestido el citado Decreto No. 4807 de 1959.

En cuanto a la terminación del contrato por la llegada del término convenido, la Ley 85-25 lo regula en los artículos 10.2 (causa de terminación del contrato); 31 (competencia del juzgado de paz en caso de viviendas); 40 (competencia del juzgado de primera instancia en caso de comercio o sin fines de lucro); 42 (intimación previa y plazo).

Tomando en cuenta el carácter supletorio del derecho común, cuando es pactada la llegada del término del contrato, esto en ninguna medida limita los derechos y mecanismos legales con que cuenta el propietario del bien inmueble para recuperar la posesión del bien alquilado, pues de conformidad con el artículo 1135 del Código Civil, “las convenciones obligan, no solo a lo que se expresa en ellas, sino también a todas las consecuencias que la equidad, el uso o la ley dan a la obligación según su naturaleza”.

Es por ello que de conformidad con el artículo 1737 del Código Civil dominicano, el cual establece que: “El arrendamiento termina de pleno derecho a la expiración del término fijado, cuando se hizo por escrito, sin haber necesidad de notificar el desahucio”.

De las citadas disposiciones legales se extrae, que la expiración del término fijado en el contrato de arrendamiento es una causa de terminación establecida de manera expresa en el citado artículo 1737, por lo que el arrendador puede solicitar su resiliación, manifestando su voluntad de no renovar el arrendamiento.

Lo anterior implica, que el propietario goza de la facultad de no asentir la cláusula de tácita reconducción^[9], la cual es definida como la renovación de un contrato de locación o alquiler vencido, resultante de que el locatario se mantenga en el bien alquilado sin que el propietario se oponga, pues en el estado actual de nuestro derecho bajo el prisma del principio de la libertad contractual esto constituye una situación del orden sustantivo correcta en el ámbito de las relaciones que genera el contrato de alquiler^[10].

Es de mucha importancia establecer, que en las demandas en resiliación de contrato de alquiler por la llegada del término, los jueces del fondo solo tienen la obligación de determinar el efectivo cumplimiento de la comunicación de la voluntad del propietario al inquilino de no renovar el contrato y el plazo correspondiente para que este último abandone el inmueble conforme lo prevé los artículos 40 párrafo II, y 42 párrafo I (180 días entre la fecha de notificación y la llegada del término), para los contratos de alquiler de inmuebles destinados al comercio o actividad sin fines de lucro,  y 31 párrafo, (90 días entre la fecha de notificación y la llegada del término), para los contratos de alquiler de inmuebles destinados a viviendas, lo mismo acontece,  y es aplicable, el artículo 1736^[11] del Código Civil para los contratos verbales, y no un incumplimiento previo de las cláusulas del convenio, ni verificar la existencia de un perjuicio o una turbación manifiestamente ilícita.

El párrafo II del artículo 40 de la Ley 85-25, sanciona con la inadmisibilidad la inobservancia del plazo de los 180 días entre la fecha de notificación y la llegada del término, haciendo la salvedad que ese artículo regula el desahucio por la llegada del termino en los casos de inmuebles destinados al comercio o actividad sin fines de lucro, por lo que habría que ver si dicha sanción es extensiva al caso de viviendas.

Anterior a la creación y entrada en vigencia de la nueva ley de alquileres, había sido juzgado por la Corte de Casación, en el sentido de que: “es admisible la demanda en desalojo intentada antes del vencimiento de la suma de los plazos establecidos por el artículo 1736 del Código Civil, toda vez que aun cuando la demanda inicial se incoara antes del vencimiento de los plazos, tal irregularidad puede quedar cubierta si al momento del juez fallar el litigio, la causa que da origen a la inadmisión había cesado”^[12], el citado criterio fue sustentado en las disposiciones del artículo 48 de la Ley núm. 834-78, según el cual: “en el caso en que la situación que da lugar a un medio de inadmisión es susceptible de ser regularizada, la inadmisibilidad será descartada si su causa ha desaparecido en el momento en que el juez estatuye”.

Una vez llegado el término del contrato y ejercido el desahucio por parte del propietario, si el inquilino decide permanecer ocupando el inmueble más allá del tiempo convenido, de manera arbitraria y unilateral, se trata de una ocupación precaria, sin título, que no justifica el mantenimiento de las obligaciones contractuales originalmente asumidas por el propietario, sino que genera obligaciones a cargo del ocupante ilegal.

Resulta relevante resaltar, que el hecho de que el arrendatario o inquilino haya hecho mejoras en el inmueble arrendado, no puede constituirse en una imposibilidad para que el arrendador, tras la llegada del término convenido notifique a su contraparte su intención de no querer continuar con el contrato, ni mucho menos dicho actuar pueda considerarse como una causal de nulidad del acto procesal notificado, siempre que el arrendador haya ejercido la facultad convenida en el contrato, los cuales obedecen a los principios de la buena fe y la equidad, conforme se deriva de la disposición del artículo 1134^[13], del Código Civil. En caso de que el inquilino pretenda exigir o reclamar cualquier inversión realizada por éste, deberá hacerlo o discutirse en otro escenario.

En cuanto a la tacita reconducción, el párrafo II del artículo 9 de la Ley 85-25, establece que: “En caso de prórroga del contrato por tácita reconducción. se reputa que las partes mantienen las mismas condiciones y obligaciones contractuales pactadas, y por el mismo periodo”.

Ahora bien, tal y como establecí en un artículo publicado recientemente^[14], en el sentido de que, y en consonancia con lo anterior, si a la llegada del término de un contrato de arrendamiento se deja al arrendatario en posesión del inmueble, se origina un nuevo contrato, conforme a los términos del artículo 1738 del Código Civil, lo que significa que en ese caso se produce la tácita reconducción del contrato original, pero ya de manera verbal, a la luz del artículo 1736 del indicado Código, que se refiere a los arrendamientos verbales, el cual condiciona el ejercicio del desahucio^[15], en caso de que el inmueble arrendado sea un establecimiento comercial o una industria fabril, a la notificación de 180 días previos a la demanda, o 90 días para el caso de que el inmueble fuera alquilado para otros fines, con el propósito de que el inquilino tenga la oportunidad de desalojar el inmueble en un tiempo prudente, plazos estos que son de orden público. En definitiva, los citados plazos previsto en el citado artículo 1736, no se aplican a los arrendamientos convenidos por escrito, sino solo a los contratos verbales.

Dándole continuidad al párrafo anterior, el propietario no pierde el derecho de pedir el desahucio por la llegada del término por el hecho de que haya operado la tácita reconducción. La reconducción verbal establecida en el mentado artículo 1738, no suprime de pleno derecho las demás condiciones preestablecidas por las partes en el mismo, en el entendido de que su aplicación no significa que el contrato escrito, que envuelve obligaciones y derechos concertados por las partes, deje de existir, sino que el mismo es renovado verbalmente por las partes en virtud de dicha presunción legal.

Finalmente, el cumplimiento de las obligaciones legalmente formadas deriva del principio de la autonomía de la voluntad de las partes puesta de manifiesto en su redacción, de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 1134 del Código Civil, por lo que, cuando la llegada del término del contrato es precisamente una de las cláusulas pactadas por las partes, el cumplimiento de la misma solo está sujeta a que una de ellas manifieste su interés de resiliarlo (no rescindirlo), en un plazo determinado de antelación a su vencimiento, según lo pactado “pacta sunt servanda”, por tener fuerza de ley entre ellos y cuyas clausulas deben ser cumplidas de buena fe.

“Obligaciones y deberes del propietario o arrendador en la Nueva Ley 85-25, sobre Alquileres…”

Dentro de las principales obligaciones que tiene el propietario o arrendador en la Nueva Ley de Alquileres, podemos citar, de manera enunciativa, no así limitativa, las siguientes:

El propietario o arrendador de un inmueble destinado a alquiler está en la obligación de entregar al inquilino o arrendatario el inmueble objeto del alquiler con sus instalaciones en buen estado, en condiciones de ser habitado, conforme a las especificaciones establecidas en el contrato. Asimismo, están en la obligación de:

1.)    Garantizarle al inquilino, la legitimidad de su derecho al uso y goce pacifico del inmueble por todo el tiempo del contrato;

2.)    Entregar al inquilino el inmueble objeto del alquiler con sus instalaciones, servicios básicos, accesorios, muebles en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, según el contrato; excepto si en el contrato, el inquilino asume la obligación de restaurar el inmueble en mal estado;

3.)    No perturbar de hecho al inquilino, tampoco estorbar de manera alguna el uso y goce del inmueble alquilado, salvo lo establecido en el artículo 20, relativo a las reparaciones necesarias;

4.)    Las demás obligaciones establecidas en ley 85-25, o convenidas en el contrato.

En cuanto a las reparaciones del inmueble, el propietario o arrendador está obligado a realizar las reparaciones de mantenimiento necesarias, a fin de conservar el inmueble en buen estado para el uso que ha sido acordado, sin derecho a elevar la renta durante el periodo en curso de la vigencia del contrato por motivo de las reparaciones.

Sin embargo, el inquilino está en la obligación de a comunicar al propietario la necesidad de efectuar las reparaciones. Asimismo, cuando el inquilino se vea obligado a desocupar el inmueble debido a reparaciones necesarias, quedará suspendida la obligación de pago a cargo de este, mientras ser realicen las reparaciones.

Una vez el propietario o arrendador concluya las reparaciones, pondrá nuevamente el inmueble a disposición del inquilino, quien reanudará su obligación de pago del alquiler y prorrogará el término del contrato por el mismo tiempo que duraron las reparaciones.

Destrucción del inmueble por caso fortuito o fuerza mayor: Cuando por caso fortuito o de fuerza mayor resulta destruido en su totalidad el inmueble alquilado, quedará rescindido^[16] de pleno derecho el contrato de alquiler. Ahora bien, si la destrucción es parcial, el inquilino o arrendatario puede, según las circunstancias, pedir una disminución en el precio del alquiler o rescisión.

Es importante establecer, que la ley prohíbe en el artículo 22, cualquier tipo de publicidad de oferta de alquiler de inmuebles, que establezcan condiciones o limitaciones discriminatorias, publicaciones que, por demás, tendrán carácter de oferta pública.

Finalmente, y no menos importante, en caso de que el inmueble alquilado pasare a ser propiedad de una persona distinta al propietario o arrendador original, durante la vigencia del contrato, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación contractual en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación del alquiler sobre el inmueble solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente ley. Sin embargo, el nuevo propietario del bien inmueble, al término del contrato existente, conservará el derecho de renovar o no el contrato de alquiler.

COMENTARIO: El artículo 56 de la Ley 85-25, establece que, para lo no previsto en la misma, se aplicarán supletoriamente las disposiciones del Código Civil y el Código de Procedimiento Civil de la República Dominicana.

Tomando en cuenta lo anterior, las convenciones contractuales, como lo es el contrato de arrendamiento o alquiler, es una consecuencia de la autonomía de la voluntad de las partes, prevista en el artículo 1134 del Código Civil, y por tanto contentiva de la cláusula o condición resolutoria, la que siempre es sobreentendida en los términos del artículo 1184 del Código Civil, relativa a los contratos sinalagmáticos, para el caso de que una de las partes no cumpla su obligación.

En nuestro ordenamiento jurídico, según lo establecen las reglas de la responsabilidad civil contractual, la cual tiene su fundamento en los artículos 1142 y siguientes del Código Civil, el incumplimiento o la inobservancia del deudor de la obligación, se sanciona con el pago de los daños que sean realmente una consecuencia directa de la falta de su cumplimiento y de su accionar, daños estos que pueden ser materiales y morales.

Dentro de las obligaciones principales del arrendatario están la de usar la cosa arrendada como un buen padre de familia con arreglo al destino para el cual se le dio, y pagar el precio del arrendamiento en los plazos convenidos (art. 1728 del Código Civil).

Mientras que dentro de las obligaciones que tiene el arrendador frente al arrendatario o inquilino, el artículo 1719 del Código Civil, dispone: “Está obligado el arrendador, por la naturaleza del contrato, y sin que haya necesidad de ninguna estipulación particular: 1° a entregar al arrendatario la cosa arrendada; 2° a conservarla en estado de servir para el uso para que ha sido alquilada; 3° a dejar al arrendatario el disfrute pacífico por el tiempo del arrendamiento”.

El anterior artículo 21 del derogado[17] Decreto No. 4807, sobre Alquileres de Casas y Desahucios, establecía que: “Queda prohibido al propietario realizar en las casas, apartamentos o habitaciones alquiladas, cualesquiera maniobras o estratagema, que tiendan a disminuir las condiciones de habitabilidad de las mismas, tales como clausura de agua o luz, supresión parcial o total de techos, o tabiques, etcétera”.

Es conforme a Derecho que el arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico del objeto del arrendamiento por todo el tiempo de vigencia del contrato, obligación que no se extiende a las perturbaciones de hecho que los terceros causen en el uso del inmueble arrendado, esto es, que el arrendador sólo responde por las perturbaciones de derecho causadas por terceros y por perturbaciones causadas por él mismo, tanto de hecho como de derecho.

Definiendo la figura jurídica del usufructo, el cual es un derecho real que confiere al usufructuario el derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa. De lo que se colige también, que, en el caso de alquileres, el propietario no puede perturbar al inquilino mientras la vigencia del contrato de alquiler.

De manera enunciativa, no así limitativa, podemos mencionar algunas casuísticas en que las partes en un contrato de alquiler pueden comprometer su responsabilidad civil, como sería, por ejemplo:

a.)     Que el arrendador rescinde unilateralmente el contrato de inquilinato antes de la llegada del termino y realice un desalojo sin autorización judicial, alegando que la inquilina ha subalquilado^[18] estándole prohibido hacerlo. En este caso, el arrendador ha incumplido sus obligaciones contractuales, al no permitirle al arrendatario o inquilino, el disfrute pacífico del inmueble arrendado por el tiempo estipulado, conforme lo establece el citado ordinal 3ro. del artículo 1719 del Código Civil. El arrendador, ante el incumplimiento del inquilino, debe perseguir la resiliación del contrato judicialmente, conforme el citado artículo 1184 del Código Civil, y no proceder a su resolución unilateral ni mucho menos al desahucio del inquilino sin la intervención de una decisión judicial definitiva, toda vez que nadie puede hacerse justicia por sí mismo.

b.)    Incurre en responsabilidad el arrendador que arrienda un inmueble a una persona estando vigente un contrato de alquiler anterior.

c.)     El artículo 49 de la nueva Ley 85-25, sobre alquileres, establece que: “Quienes realicen o ejecuten desalojos sin las formalidades dispuestas en la presente ley. se sancionarán de conformidad con Ley núm. 396-19, del 26 de septiembre de 2019, que regula el otorgamiento de la fuerza pública para llevar a cabo las medidas conservatorias y ejecutorias”. Sin embargo, es importante establecer, que recientemente, el Tribunal Constitucional mediante la sentencia TC/0743/25, declaró inconstitucional la Ley No. 396-19, con efecto diferido por un plazo de 2 años.

d.)    Mientras que el artículo 50, también de la Ley 85-25, reza que: “El juzgado de primera instancia está facultado para conocer de cualquier demanda, contestación o controversia que constituya un ejercicio temerario o un abuso de las vías de derecho”.

e.)    Compromete también su responsabilidad, el centro médico que desaloja intempestivamente a un médico de sus instalaciones sin agotar el procedimiento para resiliar el contrato de alquiler o arrendamiento^[19], adoptando medidas de presión para expulsarlo y suspendiéndole su derecho a ingresar pacientes y atender consultas de emergencia (SCJ, 1ra. Sala, 26 de agosto de 2020, núm., 113, B.J. 1317, pp. 920-928).

f.)      Incurre en responsabilidad, el arrendador que desaloja a un inquilino alegando que se trata de un contrato de hospedaje, sin que el mismo se configure en los hechos^[20]. Cuando construye una cuarta planta sin planos aprobados, causándole daños al inquilino^[21]. También, cuando no avisa al inquilino con 60 días de antelación la venta del inmueble alquilado, a pesar de haberse obligado a ello en el contrato^[22].

Existe el delito de impedimento de habitabilidad, el cual se manifiesta cuando aun estando vigente el contrato de arrendamiento o de alquiler entre las partes, el arrendador o propietario impide al arrendatario o inquilino/a, el acceso a su casa o negocio, colocando, por ejemplo, candados a la puerta de la entrada, quedando allí dentro el mobiliario y efectos que sirven de explotación o de vivienda familiar.

Cuando el propietario o arrendador manifiesta este tipo de conducta frente a un inquilino o arrendatario a quien le tiene alquilado un inmueble, se inscribe dentro de la disminución o menoscabo del derecho del inquilino a disfrutar pacíficamente de la cosa alquilada, máxime cuando se procede, por ejemplo, al desprendimiento de aluzinc, taparle una ventana al inmueble alquilado, elevando una pared con bloques de cemento en un callejón aledaño, lo que evidentemente tipifica, a criterio de la de la Suprema Corte de Justicia, en el delito de habitabilidad^[23].

La comisión que los hechos, que a modo de ejemplo hemos establecido anteriormente, configuran a cargo del propietario, el incumplimiento de las obligaciones previstas en el artículo 19 de la Ley 85-25, acompañado por el mentado artículo 1719 del Código Civil, que prohíbe a los propietarios de casas en alquiler, realizar en las mismas cualesquiera maniobras, estrategias o actos que tiendan a menoscabar e impedir la habitabilidad de los mismos.

En materia de incendio, una vez queda comprobado que el mismo se originó en el interior del inmueble alquilado, existe la presunción -juris tantum- de que el inquilino es el responsable de las daños ocasionados, sin la necesidad de que se pruebe una falta a su cargo^[24], sin embargo, esta presunción puede ser destruida probando que el incendio fue causado por caso fortuito, fuerza mayor, por vicio de construcción o que el fuego se comunicó por una casa vecina, en virtud de lo que establece el artículo 1733 del Código Civil.

Permitir que los particulares, cual que sea la razón que invoquen, se hagan justicia por sí mismos^[25], conducirían a prácticas aberrantes reñidas con los más elementales principios que regulan la convivencia pacífica y civilizada entre las personas, “sería admitir el abuso” y contribuiría con “el caos y la anarquía” en la sociedad, empujando al ciudadano frente a la impotencia y “desamparo”, a la venganza privada o hacer justicia por su propia cuenta o fuera del Estado, el cual está prohibido por la ley y la Constitución.

En cuanto al tema de las reparaciones, contrario a lo que establece la nueva normativa, anteriormente, conforme a lo que establecía el artículo 3 del Decreto núm. 4807, sobre Control de Alquileres de Casas y Desahucios, era causa de desahucio, previa aprobación del control de alquileres, el hecho de que el inmueble sería objeto de reparación, reedificación o nueva construcción, o que sería ocupado personalmente por el propietario, por su cónyuge o pariente de uno de ellos hasta el segundo grado inclusive durante al menos dos años, algo que cambió con la nueva ley 85-25.

En cuanto a los derechos del nuevo propietario, en caso de venta del inmueble alquilado estando vigente el contrato de alquiler, el artículo 23 de la Ley 85-25, establece que: “Si durante la relación de inquilinato, por cualquier causa, el inmueble alquilado pasare a ser propiedad de una persona distinta al propietario o arrendador original, el nuevo propietario o arrendador estará obligado a respetar la relación contractual en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación del alquiler sobre el inmueble solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente ley. Sin embargo, el nuevo propietario del bien inmueble, al término del contrato existente, conserva el derecho de renovar o no el contrato al inquilino o arrendatario existente”.

En ese sentido, y por otro lado, de la lectura del artículo 1743 del Código Civil se extrae, que cuando el propietario de un inmueble alquilado lo vende a un tercero, las estipulaciones del contrato de arrendamiento quedan transferidas de pleno derecho al nuevo propietario^[26].

Jurisprudencialmente, ha sido juzgado que, cuando un antiguo propietario ha consentido de hecho el uso otorgado al inmueble alquilado de parte de su inquilino durante larga data, el nuevo propietario no puede obtener el desalojo en base a la violación a una cláusula contractual en la que inicialmente se había prohibido dicho uso, habida cuenta de que en toda relación contractual y sobre todo en las de ejecución sucesiva como lo es el contrato de alquiler, las partes son libres para modificar consensualmente las condiciones inicialmente pactadas a su entera voluntad y en esa virtud el uso notoriamente consentido por el antiguo propietario era oponible y vinculaba al comprador en su calidad de subrogante de los derechos del primero en el contrato de alquiler^[27].

“Obligaciones y deberes del inquilino en la Nueva Ley 85-25, sobre Alquileres…”

Dentro de las principales obligaciones que tiene el inquilino en la Nueva Ley de Alquileres, podemos citar, de manera enunciativa, no así limitativa, las siguientes:

1.)    Pagar el precio del alquiler en la fecha convenida;

2.)    Dar al inmueble alquilado el uso convenido en el contrato;

3.)    Conservar el inmueble en buen estado;

4.)    Realizar, por su propia cuenta, las reparaciones que se originen por daños causados mediante el uso o disfrute del inmueble por sí mismo o sus dependientes;

5.)    No realizar modificaciones que alteren la distribución inmueble, sin autorización del propietario o arrendador;

6.)    Restituir el inmueble al propietario o arrendador, representante o causahabiente al término del contrato en las mismas condiciones que fue entregado y recibido;

7.)    Acatar las disposiciones legales o reglamentarias aplicables al uso del inmueble o la actividad a la que se destina;

8.)    Participar con derecho a voz en las reuniones y asambleas, como acatar y cumplir las disposiciones del reglamento, de formar parte de un condominio;

9.)    Las demás que se indican en dicha ley y el contrato de alquiler.

Debemos resaltar, que la Nueva Ley establece (art. 25), la prohibición que tiene el inquilino de subalquilar el inmueble alquilado sin la autorización expresa y escrita del propietario o arrendador. Tampoco podrá cederlo a título gratuito o por simple tolerancia. En caso de violación a la citada disposición, el propietario o arrendador podrá invocar la terminación del contrato sin ninguna formalidad.

El inquilino se limitará a usar, gozar y darle al inmueble, el destino según lo estipulado en el contrato, salvo autorización expresa y por escrito del propietario de un uso diferente.

Asimismo, el inquilino deberá informar oportunamente al propietario de los vicios ocultos o defectos graves que descubra en el inmueble alquilado, así como avisar toda usurpación o novedad dañosa por parte de terceros. En caso de que el inquilino no avisare oportunamente al propietario de algunas de las situaciones antes mencionadas, y se produce o se agrava el daño o la acción sobre el inmueble, el propietario podrá invocar la resiliación (no rescisión, como establece la Ley) del contrato.

COMENTARIO: El inquilino que realice cambios en la estructura del inmueble sin la autorización del propietario o arrendador para la remodelación, incurre también, en la violación de los artículos 1730 y 1731 del Código Civil, que obligan al inquilino a mantener sin alteraciones ni cambios la cosa arrendada.

En cuanto a los daños ocasionados por parte del inquilino, dentro de las principales obligaciones que tiene el inquilino en la Nueva Ley de Alquileres, el artículo 24.4, establece que: “4.)           Realizar, por su propia cuenta, las reparaciones que se originen por daños causados mediante el uso o disfrute del inmueble por sí mismo o sus dependientes”.

La libertad contractual es uno de los principios contenidos en la teoría de la autonomía de la voluntad, la cual permea todos los contratos. Esta libertad permite a los contratantes definir a qué se obligan, con la limitación de que lo establecido no sea contrario al orden público ni a las buenas costumbres, a la luz de lo establecido en los artículos 111 de la Constitución y 6 del Código Civil.

Esa libertad contractual reposa en el principio de intangibilidad de las convenciones consagrado en el artículo 1134 del Código Civil^[28], el cual les concede a las partes poder de disposición sobre sus respectivos intereses, de manera que puedan decidir, de manera libre y voluntaria sobre el contenido de las estipulaciones o cláusulas en las que se consignan las obligaciones contraídas, así como la forma y los plazos para su ejecución.

Establecemos lo anterior, en razón de que el contrato de arrendamiento es un acuerdo legal entre dos partes, en el que el arrendador cede temporalmente el uso y disfrute de un bien a favor del arrendatario, a cambio del pago de una suma determinada. Ese contrato puede celebrarse sobre bienes inmuebles como casas, apartamentos, terrenos o locales comerciales, y también sobre bienes muebles, como vehículos o equipos.

Es normal que, dentro de las condiciones u obligaciones plasmadas en los contratos de arrendamiento, se estipulen cláusulas relacionadas, por ejemplo, a que el arrendatario o inquilino no haga ningún cambió o distribución en el inmueble, obligándose también a mantenerlo en buen estado, reparar, reponer y corregir todos los desperfectos en sus paredes, puertas, cristales, cerraduras, pestillos, ventanas, instalaciones eléctricas, instalaciones sanitarias a su solo costo, pintura interior del edificio, etcétera.

En cuanto a este punto, que es la esencia de este apartado, aparte del citado artículo 24.4 de la Ley 85-25, el artículo 1732 del Código Civil establece que: “el arrendatario es responsable de los deterioros y pérdidas que ocurran durante su posesión, a no ser que demuestre que han sobrevenido sin culpa suya”. Sin embargo, el artículo 1755 de la misma normativa, establece que ninguna de las reparaciones reputadas como locativas será de cuenta del inquilino, cuando son ocasionadas por vetustez o fuerza mayor.

Es muy común ver casuísticas en que el inquilino o arrendatario, al momento de entregar, voluntariamente o no, el bien arrendado, el mismo se encuentre en muy mal estado (deteriorado), distinto de las condiciones en que se encontraba al momento del inicio del contrato o entrada en posesión de dicho bien, viéndose el arrendador en la necesidad de demandar judicialmente al arrendatario en reparaciones locativas, cobro de valores, daños y perjuicios, etcétera.

Por reparaciones locativas debe entenderse, como aquellas cuya necesidad surge por el deterioro que se produce con el uso “normal” que le da el inquilino al inmueble. Están a cargo del inquilino, pero cuando el deterioro proviene de un caso fortuito o por el mal estado o mala calidad de la cosa, las reparaciones locativas deben estar a cargo del propietario” (Héctor Bretón, 18/10/2019, “Comentario sobre el proyecto de ley de alquileres”, Acento). 

El tribunal competente para el conocimiento de las demandas en reparaciones locativas, será del juzgado de paz, siempre que se trate de contrato de alquiler de VIVIENDA, y del Juzgado de Primera Instancia, cuando se trate de COMERCIO O ACTIVIDAD SIN FINES DE LUCRO, debiendo siempre tomar en cuenta la localización del inmueble. Cuya competencia se mantiene, aun tratándose de una demanda en resiliación de contrato, cobro de alquileres atrasados y desalojo por falta de pago, en la que de manera accesoria se solicitan indemnizaciones por daños materiales ocasionados a la vivienda -reparaciones locativas-.

Previo a la promulgación de la Ley 85-25, tenía competencia exclusiva para el conocimiento de este tipo de demanda, el juzgado de paz, en virtud del artículo 1, párrafo 4, numeral 2, del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que: “[Los jueces de paz] conocen (…) sin apelación, hasta la cuantía de tres mil pesos, y a cargo de apelación, por cualquier suma a que ascienda la demanda: (…) 2) Sobre las reparaciones locativas de las casas o predios rústicos colocados por la ley a cargo del inquilino”.

Lo anterior implica también, que, si se trata de una demanda principal solamente en reclamación de daños por reparaciones locativas, ya sea porque el inquilino fue desalojado, haya entregado o abandonado^[29] el inmueble, aun así, será de la competencia del juzgado de paz o del juzgado de primera instancia dependiendo el tipo u objeto del inmueble alquilado (vivienda, de comercio o sin fines de lucro), y sin importar la cuantía.

En cuanto al sistema probatorio, es recomendable que el demandante, para la viabilidad de su demanda, haga uso de los diferentes medios probatorios a los fines de sustentar y probar sus pretensiones, como son, a modo de ejemplo: acta de comprobación notarial, fotografías, videos, peritaje o evaluación levantado por ingenieros a través del CODIA, cotizaciones, facturas, testimonios, comparecencia personal, etcétera. En estos casos, al tratarse de cuestiones de puro hechos, los jueces del fondo gozan de un poder soberano en la valoración de la prueba, así como que esa valoración constituye una cuestión de hecho que pertenece al dominio exclusivo de dichos jueces, salvo desnaturalización.

Lo anterior implica, que, sin importar la suma envuelta, el juzgado de paz o del juzgado de primera instancia dependiendo el tipo u objeto del inmueble alquilado (vivienda, de comercio o sin fines de lucro), tendrán competencia exclusiva para la valoración de la acción en reparación de daños locativos, en razón de que, cuando la competencia es atributiva, resulta irrelevante el monto de la cuantía a que ascienda la reclamación, en razón de que esta se encuentra determinada por la naturaleza de la demanda, la cual la propia ley le otorga facultad para conocerla, es decir, que también son competentes para conocer de manera excepcional de la demanda en reparación de daños y perjuicios ejercida accesoriamente a la acción principal, sin importar la cuantía de la demanda.

Por otra parte, tenemos las reparaciones necesarias que están a cargo del propietario, regulado por la Ley 85-25, a partir del articulo 20 y siguiente, el cual establece que el propietario o arrendador está obligado a realizar las reparaciones de mantenimiento necesarias, a fin de conservar el inmueble en buen estado para el uso que ha sido acordado, sin derecho a elevar la renta durante el periodo en curso de la vigencia del contrato por motivo de las reparaciones.

Sin embargo, el inquilino está en la obligación de a comunicar al propietario la necesidad de efectuar las reparaciones. Asimismo, cuando el inquilino se vea obligado a desocupar el inmueble debido a reparaciones necesarias, quedará suspendida la obligación de pago a cargo de este, mientras ser realicen las reparaciones.

Una vez el propietario o arrendador concluya las reparaciones, pondrá nuevamente el inmueble a disposición del inquilino, quien reanudará su obligación de pago del alquiler y prorrogará el término del contrato por el mismo tiempo que duraron las reparaciones.

Destrucción del inmueble por caso fortuito o fuerza mayor: Cuando por caso fortuito o de fuerza mayor resulta destruido en su totalidad el inmueble alquilado, quedará rescindido^[30] de pleno derecho el contrato de alquiler. Ahora bien, si la destrucción es parcial, el inquilino o arrendatario puede, según las circunstancias, pedir una disminución en el precio del alquiler o rescisión.

Es importante establecer, que la ley prohíbe en el artículo 22, cualquier tipo de publicidad de oferta de alquiler de inmuebles, que establezcan condiciones o limitaciones discriminatorias, publicaciones que, por demás, tendrán carácter de oferta pública.

Finalmente, y no menos importante, en caso de que el inmueble alquilado pasare a ser propiedad de una persona distinta al propietario o arrendador original, durante la vigencia del contrato, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación contractual en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación del alquiler sobre el inmueble solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente ley. Sin embargo, el nuevo propietario del bien inmueble, al término del contrato existente, conservará el derecho de renovar o no el contrato de alquiler.

“Los depósitos en la Nueva Ley 85-25, sobre Alquileres…”

En la Nueva Ley de alquileres ya en vigencia, al tema de los depósitos, también les llama “garantía”, donde el propietario o arrendador, en los casos de alquileres de inmuebles destinados a VIVIENDAS, podrá exigir al inquilino o arrendatario, como depósito, un monto no mayor de dos meses del precio del alquiler.

Ahora bien, en el caso de inmuebles destinados a COMERCIO O ACTIVIDAD SIN FINES DE LUCRO^[31], la cuantía de los depósitos será acordada entre las partes, prevaleciendo aquí el principio de la autonomía de la voluntad, ya que puede acordarse un monto mayor a dos meses distinto al caso de viviendas.

Los montos acordados como depósitos o garantías, serán depositados por parte del propietario, acompañados de una copia del contrato de alquiler, en la sucursal del Banco Agrícola o del Banco de Reservas correspondiente al lugar de localización del inmueble. Es importante establecer, que la citada consignación de los depósitos en las citadas entidades, es de carácter opcional, no así obligatorio, cuya inobservancia no conlleva ningún tipo de sanción, ni tampoco es un requisito “sine qua non” para el inicio de una demanda en desalojo, como existía anteriormente.

La ventaja de consignar o depositar la citada garantía en las mentadas entidades, resulta en que dichos montos generarán un interés, a una tasa similar a la establecida para las cuentas de ahorros que se acumulará anualmente al depósito, hasta tanto sean retirados.

En cuanto a la devolución de los depósitos o garantía, una vez resuelto o resiliado (no rescindido) el contrato de alquiler, el propietario o arrendador, deberá expedir un recibo de descargo y recepción, donde autorizará por escrito al inquilino, a fin de que éste proceda a retirar las sumas dadas en garantía en la entidad bancaria donde se hayan realizado los depósitos.

Ahora bien, en caso de que el propietario constate que el inmueble no ha sido entregado en las condiciones estipuladas en el contrato (daños locativos por ejemplo), éste podrá retener parcial o totalmente la suma dada en garantía, debiendo comunicar al inquilino por escrito, dentro de un plazo no mayor de cinco días calendarios contados desde la recepción del inmueble, los motivos de la retención, acompañados de evidencias objetivas como: fotografías, cotizaciones y presupuestos de la reparación a realizar.

Si el inquilino no estuviere de acuerdo con la retención, podrá acudir ante el juez de paz de la jurisdicción a la cual corresponda el inmueble, en caso de tratarse de una vivienda, o ante el tribunal de primera instancia, en los casos de comercio o entidades sin fines de lucro.

Finalmente, cuando las partes hayan convenido una cláusula arbitral para dirimir sus conflictos, a la luz de los artículos 3, párrafo III, 18, párrafo, y 40, párrafo III, de la Ley de la materia, podrán decidir resolver cualesquiera diferencias por esa vía.

“Pago de comisión por corretaje”

En cuanto al pago de comisión por corretaje, el artículo 7 de la Ley 85-25, sobre Alquileres…, establece que: “El pago de comisión por corretaje será por cuenta de quien lo contrate”.

El corretaje o mediación, es un contrato de naturaleza comercial donde una persona tiene por objetivo poner en contacto a dos o más personas con el fin de que surja entre ellos un negocio jurídico.

En efecto, el contrato de corretaje envuelve a un oferente, que es la persona que encarga a un tercero (corredor o mediador) la misión de emplear sus oficios para la consecución de un determinado negocio jurídico, a cambio de otorgarle una retribución en caso de que el negocio finalmente se materialice. Asimismo, comprende a un mediador o corredor, que es la persona a quien se le encomienda la misión de realizar las gestiones tendentes a conseguir el negocio anhelado.

Este tipo de contrato está regido por las condiciones generales de validez que establece el artículo 1108 del Código Civil, a saber: i) el consentimiento de la parte que se obliga; ii) su capacidad para contratar; iii) un objeto cierto y iv) una causa lícita; es decir, que el mismo no está sometido a ninguna formalidad ad solemnitatem para su validez o ad probationem para su demostración^[32], por consiguiente, basta con el solo acuerdo de voluntades para que produzca efectos jurídicos válidos.

Es necesario destacar que, a pesar de ser un tipo de contrato relativamente común, este no se encuentra regulado de manera expresa por nuestro cuerpo normativo, limitándose el artículo 632 del Código de Comercio a indicar que el contrato de corretaje es considerado como un acto de comercio.

Ante esta situación, han sido la doctrina y la jurisprudencia los encargados de delimitar su naturaleza y alcance. En efecto, el corretaje o intermediación es un contrato puramente consensual, que para su existencia requiere inexorablemente de la manifestación de voluntad del oferente (persona que propone el negocio para que se le busque un co-contratante, por ejemplo: un comprador si se trata de un vendedor o un vendedor si se trata de un comprador). De igual forma, requiere de la aceptación del corredor, quien puede otorgarla ya sea de manera expresa o tácita.

El corredor en ningún caso está vinculado a la negociación, pues su función es la de fungir como un simple intermediario a cambio de una remuneración.

Debido a su naturaleza puramente consensual y comercial^[33], el contrato de corretaje para su validez no necesita constar por escrito, es decir, que su existencia puede ser probada por todos los medios de prueba (libertad probatoria) que establece la ley en virtud del artículo 109^[34] del Código de Comercio. En ese sentido, fue juzgado^[35] que el contrato de corretaje puede probarse mediante correos electrónicos.

Es importante establecer, que el contrato de corretaje no puede ser revocado unilateralmente como lo puede ser el mandato.

Cuando el dueño de una bien contrata un corredor para su venta o alquiler, debe pagar a este la comisión convenida, aunque la venta o alquiler se efectúe por intermedio de un tercero, no conocido por el dueño, pero contratado por el corredor para asistirlo en su gestión de ventas o alquiler, máxime si en el contrato de corretaje no se le prohíbe al corredor contratar otras personas para la gestión.

Mientras, que para que exista la obligación de pagar la comisión convenida al corredor, este debe probar que la venta o alquiler del inmueble tuvo lugar con una de las personas referidas por él.

En conclusión, aparte de ser un acuerdo sinalagmático, implica para el oferente la obligación de otorgar una remuneración a favor de su corredor, en caso de que, como resultado de las gestiones realizadas por este último, finalmente se concrete el negocio jurídico deseado. Con respecto al corredor, la obligación consiste en una vez recibido el encargo de intermediación, emplear una conducta tendente a la facilitación del resultado anhelado por el oferente. En ese sentido, para que el corredor tenga derecho a recibir su pago, se espera que este despliegue una actividad encaminada a la consecución de la misión encomendada, de manera que el corretaje también siempre será considerado como un contrato a título oneroso^[36], a diferencia del mandato, que puede ser a título gratuito.

“Tribunal competente para conocer de las demandas en desalojo por la llegada del término en la nueva Ley de alquileres (85-25)”

El juzgado de paz es el tribunal competente para conocer de las demandas en desalojo por la llegada del término, siempre que se trate de contrato de alquiler de VIVIENDA, previa denuncia de la parte demandante, notificada por acto de alguacil. El plazo para la denuncia y solicitud de entrega voluntaria del inmueble alquilado, será de no menos de noventa días calendario entre la fecha de notificación y la llegada del término del contrato.

Ahora bien, este tipo de demandas será de la competencia del Juzgado de Primera Instancia del lugar de localización del inmueble, en primer grado, cuando el contrato de alquiler del inmueble, sea al COMERCIO O ACTIVIDAD SIN FINES DE LUCRO, previa denuncia de la parte demandante, notificada por acto de alguacil. El plazo para la denuncia y solicitud de entrega voluntaria del inmueble alquilado, será de no menos de menos de ciento ochenta días calendario entre la fecha de notificación y la llegada del término del contrato.

El incumplimiento de esta condición hará inadmisible la demanda en desahucio intentada por el propietario.

“El procedimiento o inicio de demandas en la nueva ley 85-25, sobre alquileres”

El procedimiento para las demandas derivadas del contrato de alquiler, tanto ante el juzgado de paz en caso de VIVIENDAS, como por ante el Juzgado de Primera Instancia, cuando se trate de COMERCIOS O ACTIVIDAD SIN FINES DE LUCRO, siempre ante el tribunal del lugar de localización del inmueble, inicia con la previa intimación de cumplimiento de la obligación que corresponda a la otra parte, en un plazo no mayor de diez días calendario.

Vencido el plazo otorgado sin que la parte intimada haya obtemperado al requerimiento realizado, la parte intimante solicitará al tribunal correspondiente, la fijación del día y la hora para conocer de la demanda, la cual será fijada en un plazo no mayor de diez días calendario a partir de la solicitud.

La parte intimante o requirente notificará mediante el ministerio de alguacil a la contraparte, debiendo mediar un plazo no menor de tres días ni mayor de cinco días calendarios entre la fecha de notificación y la fecha de celebración de la audiencia.

Aquí hacemos la observación de que, para no llevar a confusión e interpretación, bastaba con colocar “un plazo no menor de tres días”, sin colocar un plazo mayor, tomando en cuenta, que en caso se notificarse con un plazo superior a los cinco días, en modo alguno puede conllevar ninguna nulidad por no existir, obviamente, agravio alguno.

El juez podrá ordenar las medidas conservatorias que fueren necesarias respecto a los muebles que guarnecen en el inmueble alquilado.

Asimismo, el juez apoderado de lo principal conocerá, de manera accesoria y sin importar su naturaleza, de todas las contestaciones y de las demandas incidentales planteadas en el curso del proceso en ocasión de un contrato de alquiler, como seria, demanda en validez del embargo, desembargo, demanda en declaración afirmativa, validez de acta contentiva de reconocimiento de deuda, así como cualquier contestación que se produzca en el curso del proceso.

En el caso de que las partes planteen incidentes, el juez podrá acumularlo para fallarlo junto con lo principal, pero por disposiciones distintas.

Dictado de la sentencia: El plazo con el que cuenta el juez para dictar sentencia en materia de alquileres y desahucios es de treinta días calendario, a partir de que el expediente quede en estado de fallo. La sentencia que intervenga se reputa contradictoria.

Transcurrido el plazo indicado sin que el juez dicte sentencia, la parte interesada está facultada, conforme al artículo 510 del CPC, para solicitar al Consejo del Poder Judicial la autorización para demandar en responsabilidad civil por denegación de justicia al juez en falta, sin perjuicio de la sanción disciplinaria que se derive del incumplimiento de sus funciones.

COMENTARIO: Dentro de las medidas conservatorias que puede ordenar el juez apoderado de la solicitud de desalojo, aparte del embargo retentivo, puede ordenar el embargo de los muebles que guarnecen en el inmueble alquilado, en virtud de los artículos 17[37] y 32, párrafo III, de la Ley 85-25, cuyo párrafo establece que: “Igualmente el juez podrá ordenar las medidas conservatorias que fueren necesarias respecto a los muebles que guarnecen en el inmueble alquilado”.

En cuanto al embargo de ajuar de la casa alquilada, el primer párrafo del artículo 819 del Código de Procedimiento Civil, supletorio a la materia, establece que: “Los propietarios e inquilinos principales de casas o bienes rurales, haya o no contrato por escrito, pueden, después de un día del mandamiento de pago y sin previo permiso del juez de paz, hacer embargar por deuda de alquileres y arrendamientos vencidos, los efectos y frutos que se encuentren en dichas casas o establecimientos rurales y en tierras que a ellos correspondan”.

De la lectura del citado artículo 819, se extrae, sin lugar a duda, que el embargo de ajuar podía ser realizado sin autorización del juez, donde solo se exigía una intimación previa de pago.

Sin embargo, con la nueva normativa, no existe lugar a ninguna duda, que las medidas conservatorias, como lo es, el embargo de los ajuares que guarnecen en el inmueble alquilado, debe ser necesariamente autorizado por el juez apoderado de la Litis.

No obstante, el segundo párrafo del artículo 819 establece que: “Pueden también hacer que se embargue al instante, en virtud de permiso que se haya obtenido del juez de paz, previa solicitud al efecto”. Asimismo, el juez de paz, al decidir^[38] sobre una demanda en resciliación de contrato y desalojo, puede autorizar al propietario en la misma sentencia a embargar conservatoriamente los efectos que se encuentren en el inmueble alquilado.

Es importante establecer, que el mentado artículo 819 permite embargar, en general, todos los bienes muebles que se encuentren en inmueble alquilado y que tengan con ella alguna relación, incluyendo las mercancías que el inquilino lleve al inmueble alquilado para los efectos de su comercio, las cuales quedan, además, gravadas con el privilegio que organiza el artículo 2102 del Código Civil, el cual establece que: “Los créditos privilegiados sobre ciertos muebles son: 1o. (…) sobre el precio de todo el ajuar de la casa alquilada o del predio rústico, y por todo lo que sirve a la explotación del mismo; (…)”.

Si bien el citado artículo 819 prevé el embargo de ajuares por deuda de alquileres y arrendamientos^[39] vencidos, no obstante, su consagración no tiene carácter imperativo o exclusivo, sino que descansa en la facultad del acreedor elegir esa vía para el cobro de su acreencia, u optar por el embargo retentivo establecido en el artículo 557 del mismo Código Procesal Civil.

Por otro lado, el artículo 551, también del Código Procesal Civil, establece que: “No podrá procederse a ningún embargo de bienes mobiliarios o inmobiliarios sino en virtud de un título ejecutorio y por cosas líquidas y ciertas”. Lo anterior implica, que no es posible validar un embargo para el cobro de una deuda no cierta o no liquida, es decir, que no puede ser acogida una demanda en validez de embargo del ajuar de la casa alquilada mientras no se den al supuesto crédito del embargo las condiciones de certeza y de liquidez exigidas por la citada disposición legal.

Otro dato de especial trascendencia es, lo estipulado por el artículo 2216 del Código Civil, es el sentido de que “no puede anularse la acción ejecutiva por el solo hecho de que el acreedor la haya intentado por una suma mayor de la que se le debe”, cuyo texto es de alcance general y aplicable a todos los embargos, inclusive a los que tengan un carácter puramente conservatorio, como lo es el embargo de ajuar de casa.  

En conclusión, tal y como hemos adelantado, el propietario acreedor de sumas por concepto de alquileres no pagados, puede a su elección, embargar los bienes muebles que guarnecen en el inmueble alquilado, que a la luz de la nueva normativa, debe contar con la autorización previa del juez correspondiente, donde se le puede solicitar que el juez, una vez decidida la demanda en desalojo, cobro de alquileres y resiliación del contrato, autorice al propietario en la misma sentencia a embargar conservatoriamente los efectos que se encuentren en el inmueble alquilado, donde el embargante deberá demandar la validez del citado embargo ante el mismo juez (arts. 29 y 40 párrafo I, Ley 85-25), supeditada o condicionada, a que el crédito que sustenta el embargo, reúna las condiciones de certeza y de liquidez exigidas por citado artículo 551 del Código Procesal Civil.

 “Las demandas en desalojo por falta de pagos en la Nueva Ley de Alquileres (85-25). Competencia”

Competencia. El juzgado de paz es el tribunal competente para conocer de las demandas en desalojo por falta de pago de los alquileres, siempre que se trate de contrato de alquiler de VIVIENDA, previa intimación de cumplimiento de la obligación que corresponda a la otra parte, en un plazo no mayor de diez días calendario.

Ahora bien, este tipo de demandas será de la competencia del Juzgado de Primera Instancia del lugar de localización del inmueble, en primer grado, cuando el contrato de alquiler del inmueble, sea al COMERCIO O ACTIVIDAD SIN FINES DE LUCRO.

En cuanto a las Medidas Conservatorias, el propietario o arrendador amparado en el contrato de alquiler y acompañado de un acto de intimación, puede trabar embargo retentivo para garantizar el cobro de las sumas adeudadas por falta de pago del precio del alquiler o cualquier otra obligación derivada del contrato; sin perjuicio del derecho a solicitar otras medidas conservatorias al juez correspondiente.

Asimismo, el inquilino o arrendatario tiene el mismo derecho, bajo las mismas formalidades, a trabar las medidas conservatorias indicadas para la devolución de las sumas entregadas por concepto de los depósitos de alquiler que el propietario o arrendador.

Cuando la demanda derivada del contrato de alquiler de vivienda sea por falta de pago, el procedimiento a seguir por el tribunal será de carácter sumario y se decidirá en no más de dos audiencias salvo que, en el proceso de conocimiento de la demanda, el juez determine la necesidad de celebrar una tercera audiencia.

Debemos recordar, en cuanto a la ejecutoriedad de la sentencia, que cuando la misma es dictada en primer grado por el juez de paz o el juez de primera instancia, según sea el caso, es ejecutoria no obstante cualquier recurso. Sin embargo, la parte sucumbiente podrá demandar la suspensión de la ejecución de la sentencia en referimiento ante el juez competente, con la condición de que se consigne en favor del propietario o arrendador, una suma en efectivo equivalente al duplo de las condenaciones pronunciadas, previa existencia de un recurso de apelación. Es muy importante tener presente, que la citada consignación del duplo, solo aplica en la demanda de desalojo por falta de pago.

COMENTARIO: La acción en justicia es generalmente definida como el derecho que le es reconocido a toda persona para que reclame ante la jurisdicción correspondiente lo que le pertenece o lo que le es debido. La acción en justicia está abierta a todo aquel que tenga un interés legítimo para el éxito o el rechazo de una pretensión.

En las demandas en desalojo por falta de pago del alquiler, el propietario, o empoderado calificado, procura los pagos correspondientes, por concepto de alquileres vencidos; al tiempo de perseguir la terminación de la relación contractual y, asimismo, el desalojo del inmueble en cuestión, del inquilino moroso o incumplidor.

El artículo 5 de la Ley 85-25, dentro de las cláusulas que debe tener el contrato de alquiler, se encuentra, “6) Monto del precio del alquiler, así como la fecha. el lugar y la forma de pago;”

Mientras, de la lectura del artículo 1709 del Código Civil, se puede extraer, que el contrato de locación o alquiler es aquel “por el cual una de las partes se obliga a dejar usar y gozar a la otra una cosa --por lo regular de su propiedad- durante cierto tiempo, y por un precio determinado que ésta se obliga a pagarle”.

Asimismo, el contrato de alquiler constituye un acto de administración, que no disminuye en forma alguna el patrimonio y tiene como propósito principal aprovechar y obtener beneficios del inmueble, y que tiene por objeto cierto el goce de la cosa de que debe disfrutar el locatario o inquilino.

Mientras que al tenor del artículo 1728 del Código Civil, las obligaciones principales del arrendatario o inquilino son: usar la cosa arrendada como un buen padre de familia con arreglo al destino para el cual se le dio, y pagar el precio del arrendamiento en los plazos convenidos.

Es por lo antes expuesto, que la falta de pago de los alquileres constituye una causa justificada para la resiliación del contrato de inquilinato suscrito por las partes y consecuentemente, el otorgamiento del desalojo^[40].

Tribunal competente. El juzgado de paz es el tribunal competente para conocer de las demandas en desalojo por falta de pago de los alquileres, siempre que se trate de contrato de alquiler de VIVIENDA, previa intimación de cumplimiento de la obligación que corresponda a la otra parte, en un plazo no mayor de diez días calendario.

Ahora bien, este tipo de demandas será de la competencia del Juzgado de Primera Instancia del lugar de localización del inmueble, en primer grado, cuando el contrato de alquiler del inmueble, sea al COMERCIO O ACTIVIDAD SIN FINES DE LUCRO.

Previo a la promulgación de la Ley 85-25, para el conocimiento de este tipo de demanda, conforme al artículo 1 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal competente sin importar la cuantía y el tipo de inmueble, era de manera exclusiva^[41], del juzgado de paz, cuya competencia, al ser de atribución, tenía un carácter de orden público.

Hoy día, la competencia, tal y como establecimos más arriba, pertenece al juzgado de paz cuando se trate de viviendas, y del juzgado de primera instancia, cuando se trate de inmuebles destinados al comercio o actividades sin fines lucrativos.

Esa competencia se extiende a los citados tribunales, aun cuando la demanda en desalojo por falta de pagos conlleve de manera accesoria, reclamaciones de indemnizaciones por daños morales y materiales ocasionados a la vivienda (reparaciones locativas^[42]), también sin importar la cuantía de la demanda^[43].

También conocerán de manera accesoria, de la demanda en validez del embargo, desembargo, demanda en declaración afirmativa, validez de acta contentiva de reconocimiento de deuda, así como cualquier contestación que se suscitara en el curso del proceso, al tenor de los artículos 29 y 40, párrafo I de la Ley 85-25.

Son competentes también, cuando se trate de la interpretación de cláusulas contractuales sobre el precio del alquiler y aumento como consecuencia de dicha demanda por falta de pagos. Cuando se trate de una demanda por falta de pago del aumento del por ciento (%) anual del precio del alquiler convenido en el contrato^[44], o cuando existe dificultades o contestación con relación a la devolución de los depósitos, al tenor del artículo 18 de la Ley 85-25, antes artículo 5, de la derogada Ley 4314.

Ahora bien, la citada competencia, tanto del juez de paz, como del juez de primera instancia, cesa, cuando, aun tratándose de una demanda en desalojo por falta de pagos, surge contestación sobre el derecho de propiedad del inmueble, constituyendo esto una cuestión prejudicial seria.

Las sentencias dictadas en materia de desalojo, sin importar la cauda, son apelables sin importar su cuantía y el tribunal de origen, al tenor del artículo 36 de la Ley 85-25.

Competencia territorial. Al tenor de los artículos 28 y 40 de la Ley 85-25, el tribunal competente en razón del territorio para conocer de las demandas en desalojo, sin importar la causa, será el juzgado de paz, en caso de viviendas, o el juzgado de primera instancia, en los casos de comercio o actividad sin fines de lucro, del lugar de localización o ubicación del inmueble.

Anteriormente, las demandas en cobro de alquileres vencidos y desalojo de inmuebles arrendados se inscribían en el marco de una acción mixta, por ser personal y real, por tanto, en cuanto a la competencia territorial se le permitía al demandante emplazar, a su elección^[45], tanto ante el tribunal del domicilio del demandado como el tribunal del domicilio del inmueble objeto de la litis, según el artículo 59 del Código de Procedimiento Civil, ya eso hoy día cambió en virtud de la disposición legal antes mencionada.

Prescripción de la acción. El artículo 2277 del Código Civil establece que: “Los réditos de rentas perpetuas y vitalicias, los de pensiones alimenticias, los alquileres de casas y el precio del arrendamiento de bienes rurales, los intereses de sumas prestadas, y generalmente, todo lo que se paga anualmente o en plazos periódicos más cortos, prescriben por tres años”, es decir, que el derecho de perseguir esta acción, según el citado artículo 2277, debe ejercerse dentro de los tres años a partir de la cesación de pago; de lo contrario, operaría la prescripción y, en consecuencia, sería inadmisible en justicia todo tipo de pretensión al respecto.

Condiciones para la procedencia de la demanda. Para lanzar con éxito este tipo de demanda, el demandante debe probar lo siguiente: a) Que exista un contrato de alquiler suscrito válidamente entre las partes, el cual puede ser verbal; b) Que la persona demandada haya sido intimada previamente para efectuar los pagos adeudados, en un plazo no mayor de diez días calendario (arts. 30 y 41) o que del cuerpo del contrato se derive la exigibilidad de la obligación, conforme lo prevé el artículo 1139 del Código Civil dominicano; c) Que no obstante dicha intimación, o exigibilidad de la obligación derivada del contrato, el deudor (Inquilino) no haya cumplido con la misma^[46].

Prueba del contrato de alquiler Verbal. El contrato de alquiler puede ser verbal, máxime cuando ningún texto exige que el mismo deba ser por escrito, por el contrario, la parte in fine del artículo 9[47] de la Ley 85-25, aunque de manera muy tímida, reconoce su existencia, además, el artículo 1714 del Código Civil lo permite expresamente. El contrato verbal puede ser probado por cualquier medio probatorio, como sería, por ejemplo, con la ocupación por parte del inquilino o el pago de las mensualidades. Mientras que la prueba del arrendamiento comercial puede ser probado por todos los medios en virtud del artículo 109 del Código de Comercio y la parte final del artículo 1341 del Código Civil.

Contrato de alquiler convenido por acto auténtico. Independientemente de que los articulo 3 y 5 de la Ley 85-25, define y establecen las menciones o enunciaciones que deben contener los contratos de alquiler, nada impide que las partes convengan que el mismo sea redactado bajo la modalidad de acto autentico, al tenor de las disposiciones del artículo 545 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que: “tienen fuerza ejecutoria las primeras copias de las sentencias y otras decisiones judiciales y las de los actos notariales que contengan obligación de pagar cantidades de dinero, ya sea periódicamente o en época fija”.

Cuando el contrato de alquiler es convenido mediante acto auténtico, este ostenta por sí mismo la fuerza ejecutoria necesaria para perseguir el cumplimiento forzado de una obligación pecuniaria, situación que dispensa al arrendador-acreedor de ejercer una acción en justicia en búsqueda de la resiliación del contrato, pago de alquileres vencidos y el consecuente desalojo.

Sin embargo, para establecer y determinar la liquidez de la deuda en estos casos, es mediante la intimación previa al deudor, a los fines de que este efectúe los pagos adeudados, en un plazo no mayor de diez días calendarios.

Sobreseimiento de la acción. Procede el sobreseimiento de una demanda en cobros de alquileres y desalojo, si está en juego el derecho de propiedad sobre el inmueble alquilado en una litis sobre derechos registrados, ya que la litis, la cual debe tener un carácter serio, constituye una cuestión prejudicial, sin importar que la misma sea entre el demandante en desalojo y un tercero que pretende revocar la calidad de propietario del primero.

Ofertas reales de pago. La Ley 85-25, no establece absolutamente nada con respectos a las ofertas reales de pago (tampoco de las costas), anteriormente regulado por el artículo 12 del derogado Decreto No. 4807, que controlaba los alquileres de casas y desahucios.

Sin embargo, en virtud del carácter supletorio del derecho común, dígase, la aplicación de las disposiciones del Código Civil y del Código de Procedimiento Civil, al tenor del artículo 56 de la Ley 85-25, nada impide que el inquilino deudor haga uso de las disposiciones legales de las normas antes mencionadas, que regulan o establecen las condiciones para la validez de las ofertas reales de pago.

Tomando en cuenta lo anterior, las ofertas deben cumplir con los requisitos establecidos, de manera supletoria, en los artículos 1257 y siguientes del Código Civil; y 812 y siguientes del CPC, para ello, resulta necesario que el depósito^[48] u oferta de los alquileres debidos sea hecho antes o en la última audiencia, ya que, pretender que el inquilino pueda hacer dicha oferta real en todo estado de causa seria propiciar que este pueda manipular a su antojo las vías de derecho, lo que retardaría el pago de los alquileres y por vía de consecuencias, violentaría el espíritu de la nueva ley 85-25, principalmente el carácter sumario de la demanda en desalojo, al tenor de los artículo 30, párrafo II, 37 y 41, párrafo II.

En virtud de lo anterior, no es válida la oferta instrumentada después de finalizados los debates ante el tribunal de primer grado, así como la realizada en grado de apelación por resultar extemporánea^[49]. Las ofertas deben cumplir con los requisitos establecidos, de manera supletoria, en los artículos 1257 y siguientes del Código Civil; y 812 y siguientes del CPC,

Sin embargo, ha sido juzgado que^[50], para la validez de una oferta con relación a las costas, basta con que el demandado ofrezca un peso simbólico por tal concepto, hasta tanto estas sean liquidadas.

Asimismo, la consignación de los alquileres vencidos, que el propietario se niega a recibir de manos del inquilino, no requiere la notificación previa de una oferta real de pago. Sólo se exige el haber puesto a disposición del propietario, la totalidad de la deuda y los gastos legales, y puede incluso ofrecerlas y consignarlas en el mismo momento de dicha audiencia^[51].

Pago de los alquileres vencidos hasta posterior a la sentencia. El hecho de que se haya ordenado la resiliación del contrato de inquilinato por falta de pago de los alquileres, no impide al tribunal de segundo grado, sobre la apelación del inquilino, condenar a éste al pago de los alquileres vencidos hasta el momento de la sentencia e incluso de los que sobrevengan con posterioridad a la misma y hasta su completa ejecución.

Por lo que, no excede sus poderes el tribunal que, al imponer una condena por alquileres no pagados, expresa en el dispositivo que la condenación es “sin perjuicio de los alquileres vencidos en el curso del procedimiento”, ya que con esto se limita a reconocer que la condena no incluye la suma a la que ha alcanzado la deuda en el transcurso del proceso^[52]. Asimismo, los jueces pueden válidamente, ordenar el desalojo, no solamente del inquilino, sino de cualquier persona o negocio que se encuentre ocupando el inmueble.

Cuando un tribunal ordena el pago de los alquileres vencidos con posterioridad a la sentencia que ordena la resiliación del contrato y hasta su ejecución, no incurre en un fallo extra petita ni vulnerar el debido proceso, al amparado en las disposiciones del artículo 464 del Código de Procedimiento Civil, que dispone en su parte final que “los litigantes en la segunda instancia podrán reclamar intereses, réditos, alquileres y otros accesorios vencidos desde la sentencia de primera instancia, así como los daños y perjuicios experimentados desde entonces”^[53].

Lo anterior es en razón de que, el contrato de alquiler es por naturaleza de ejecución sucesiva^[54], de manera tal que la obligación de pago de cada mes o período de alquiler pactado, puesta a cargo de los inquilinos, se mantiene vigente mientras aquellos ocupen el inmueble alquilado y por lo tanto, en la medida en que persista dicha ocupación y transcurran los meses u otros períodos de tiempo que pudieren ser pactados por las partes se hacen exigibles los pagos de nuevos alquileres.

Sin embargo, el propietario que desaloja ilegalmente al inquilino no puede pretender cobrar los alquileres por el periodo posterior al desalojo. Ahora bien, cuando el inquilino se niega a entregar las llaves del inmueble alquilado al final del arrendamiento, constituye un incumplimiento del contrato de alquiler y lo hace responsable del pago de los alquileres y accesorios durante el tiempo que persista su actitud.

Prueba del pago del alquiler. La prueba del pago de cada mensualidad del alquiler se hace, en principio, mediante la presentación del recibo correspondiente, para lo cual, el párrafo del artículo 6 de la Ley 85-25, establece que: “Es obligación del propietario o arrendador entregar al inquilino o arrendatario recibo de pago por las sumas recibidas, salvo que se haya pactado utilizar otra modalidad y medios para acreditar el cumplimiento efectivo de la obligación”.

El pago también puede ser hecha por testigos o presunciones cuando exista un principio de prueba por escrito, como lo es un recibo que constate el pago de una mensualidad posterior a las reclamadas.

Sin embargo, es al inquilino que se pretende liberado del pago de mensualidades anteriores a quien le corresponde probar, mediante la producción del último recibo, que ha pagado esas mensualidades, y pertenece a los jueces del fondo decidir si el inquilino ha hecho o no la prueba justificativa de su liberación.

El hecho de que el inquilino haga pagos parciales de la deuda con el arrendador y este lo acepte no hace presumir que el arrendador haya desistido de la demanda. El desistimiento implícito ocurre a causa de la falta de interés del demandante de continuar con su acción, lo que no ocurre cuando los abonos a la deuda, al ser pagos parciales no extinguen la deuda^[55].

En virtud del artículo 1256 del Código Civil, cuando el inquilino debe varios meses, el pago incompleto o parcial realizado por él, debe ser aplicado a los meses más antiguos.

En cualquier caso, le corresponde al juzgador, y es un deber, tomar en cuenta cualquier pago de alquiler hecho antes de emitir su fallo.

Calidad para demandar en desalojo. En cuanto a este punto, es importante resaltar, que cuando el propietario otorga poder a una persona para alquilar y/o administrar un inmueble, el mismo no implica que este último pueda demandar en justicia al inquilino, salvo que tenga un poder expreso para ello. En cuanto a esta última parte, el párrafo del artículo 3 de la Ley 85-25, refiriéndose a las partes en un contrato de alquiler, establece que: “Cualquiera de las dos partes puede hacerse representar mediante poder especial”.

En caso de que haya mediado un acto de venta del inmueble alquilado, el nuevo propietario tiene calidad para iniciar un proceso de desalojo contra el inquilino, por haber adquirido los derechos y obligaciones que tenía el antiguo dueño.

Para arrendar un inmueble indiviso, se requiere del consentimiento de todos los copropietarios, lo que implica por analogía, que para demandar en desalojo es necesario que demanden todos.

En principio, la calidad se demuestra con el contrato de alquiler, sin embargo, se ha admitido que también puede deducirse del aporte de los recibos de pagos u otros medios probatorios.

Ahora bien, en caso de muerte de una de las partes en el contrato de inquilinato[56], sus herederos o legatarios universales o a titulo universal, tienen calidad para actuar en justicia. El artículo 724 del Código Civil, establece: “Los herederos legítimos se considerarán de pleno derecho poseedores de los bienes, derechos y acciones del difunto, y adquieren la obligación de pagar todas las cargas de la sucesión”, de donde se infiere que, en principio, con posterioridad al deceso de una persona física, cualquier acción legal que le corresponda debe ser interpuesta por sus causahabientes; y en el caso específico del arrendamiento, indica el artículo 1726 del Código Civil: “No se deshace el contrato de arrendamiento por la muerte del arrendador ni por la del inquilino”, siendo un criterio asumido y reiterado que: “los recurrentes en relación al contrato de inquilinato suscrito por su padre en calidad de inquilino son continuadores jurídicos de los derechos y obligaciones que emanan del referido contrato, el cual no se deshace por la muerte de ninguna de las partes, en virtud del artículo 1742 del Código Civil”^[57], y que: “el contrato de arrendamiento no se deshace por la muerte del arrendatario ni del inquilino, pues este continúa en la persona de los herederos, legatarios universales o a título universal”^[58].

La condición de arrendador y la calidad para demandar en desalojo está sustentado en el contrato de alquiler, sin que sea necesario que el arrendador sea el propietario del inmueble. Sin embargo, el inquilino demandado en desalojo no tiene calidad para alegar que el inmueble alquilado no es propiedad del arrendador, sino de un tercero, máxime cuando ese tercero no es parte del proceso ni está siendo representado por el inquilino demandado.

Obligatoriedad de la resiliación del contrato. La resiliación o terminación del contrato es un requisito previo e indispensable para ordenar el desalojo, ya que éste tiene lugar precisamente como consecuencia de la terminación del contrato, que de admitirse lo contrario, se estarían vulnerando los efectos de toda convención en cuanto a la obligación que une o vincula a las partes contratantes, la cual sólo puede desaparecer por nulidad, resolución, rescisión o resiliación del contrato pronunciadas judicialmente, o mediante revocación por el mutuo acuerdo de las partes.

El arrendamiento se trata de una forma de desmembramiento del derecho de propiedad en que el inquilino no cuenta con derechos absolutos sobre el bien inmueble, por esto, la normativa vigente ha admitido diversas formas para que el propietario recupere la posesión del inmueble arrendado, como lo es, por ejemplo, la demanda en resiliación del contrato de alquiler, cobros de alquileres no pagados y desalojo.

En conclusión, iniciamos definiendo lo que constituye una acción en justicia, en razón de que, una vez el propietario ha agotado las vías amigables para obtener el pago sin tener éxito y luego, accionar en justicia para recuperar el monto adeudado y la posesión de su bien (todo con el fin de garantizar los derechos del inquilino y no desalojarlo de forma intempestiva y abusiva) una vez cumplido el correspondiente procedimiento judicial y sus pretensiones le han sido acogidas, el arrendador se encuentra en todo su derecho de desalojar al arrendatario en virtud de las prerrogativas que confiere su derecho de propiedad.

“Las vías recursivas en la Nueva Ley 85-25, sobre Alquileres…”

La Nueva Ley de alquileres, en cuanto a las vías de recursos tendentes a atacar una decisión judicial en esa materia, solo hace mención de la oposición, la apelación y la casación, dejando de lado otras vías recursivas, como el recurso de impugnación o “Le Contredit”, la revisión civil y la tercería, aunque debemos destacar.

No obstante, debemos resaltar que el artículo 56 de la citada Ley de alquileres, establece que: “Para lo no previsto en la se aplicarán supletoriamente las disposiciones de la presente ley. Código Civil y el Código de Procedimiento Civil de la República Dominicana”, establecemos lo anterior, en razón de quedará a cargo de la jurisprudencia determinar la viabilidad o no de la procedencia de los citados recursos no mencionados en la ley, tomando en cuenta el derecho fundamental al acceso a la justicia y a las vías recursivas, tal y como existe en otras materias.

En cuanto al recurso de apelación en materia de alquileres, las sentencias dictadas por el Juzgado de Paz (cuando se trate de una vivienda), será recurrida en apelación, ante la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia correspondiente y la dictada, en primer grado, por este último tribunal (cuando se trate de comercio o actividad sin fines de lucro), ante la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación correspondiente, en este último caso, la sentencia, para su ejecución, se beneficia del efecto de fuerza pública y ejecutoriedad provisional.

El recurso de apelación, en todos los casos, será instruido sumariamente conforme al principio de celeridad.

En cuanto al recurso de oposición, en los casos de sentencias en defecto, solo es admisible cuando el demandado no haya sido citado a persona o si justifica que se ha encontrado en la imposibilidad de comparecer o de hacerse representar.

En cuanto al recurso de casación, el artículo 39 de la citada ley de alquileres, de una menara muy ambigua y sobreabundante, establece que: “Las sentencias en materia de cobro de alquileres y desahucios dictadas por el Juzgado de Primera Instancia en grado de apelación serán recurribles en casación, cuando se cumplan las condiciones establecidas en los numerales 3) y 4) del artículo 11 de la Ley núm. 2-23 sobre Recurso de Casación”.

La ley de casación 2-23, prohíbe o limita el recurso de casación cuando la suma reclamada no supere la cuantía de cincuenta (50) salarios mínimos del más alto para el sector privado, vigente al momento de la interposición del recurso, aun cuando el aspecto del cobro sea accesorio a otra pretensión.

“De la ejecución de las sentencias en la Nueva Ley 85-25, sobre Alquileres…“

Al tenor del artículo 43 de la Nueva Ley 85-25, sobre alquileres, el juez de paz, es el responsable de hacer ejecutar lo juzgado y decidido, una vez tenga la sentencia provista de la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada.

Sin embargo, en el caso de sentencias dictadas en materia de contratos de alquiler de inmuebles destinados a locales comerciales o actividad sin fines de lucro, la ejecución de la sentencia se hará siguiendo el procedimiento de la Ley núm. 396-19, del 26 de septiembre de 2019, que regula el otorgamiento de la fuerza pública para llevar a cabo las medidas conservatorias y ejecutorias. Sin embargo, es importante establecer, que recientemente, el Tribunal Constitucional mediante la sentencia TC/0743/25, declaró inconstitucional la Ley No. 396-19, con efecto diferido por un plazo de 2 años.

El juez de paz, dictará, dentro del plazo de cinco días calendarios, a partir de la recepción de la solicitud, un auto mediante el cual dispondrá su traslado, o designa a un oficial dotado de fe pública, para la ejecución de la sentencia, en cuyo auto se indicará también, la hora, fecha y el alguacil encargado de la instrumentación del proceso di verbal de desalojo o de embargo, según se trate.

En caso que el juez no emitiere el auto de traslado para la ejecución de la sentencia, en el plazo indicado, incurrirá en denegación de justicia por retardo injustificado y la parte solicitante queda autorizada a proceder en los términos de los artículos 505 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, cuyo artículo establece que: “Los jueces pueden ser demandados en responsabilidad civil: (…) 4o. cuando haya denegación de justicia”.

“La suspensión de la ejecución de la sentencia en la Nueva Ley 85-25, sobre Alquileres y el duplo en efectivo” ¿Un absurdo?

En virtud de los artículos 34 y 43 párrafo III, de la Nueva Ley 85-25, sobre alquileres, la sentencia dictada en primer grado por el juez de paz o el juez de primera instancia, es ejecutoria no obstante cualquier recurso. Sin embargo, la parte sucumbiente podrá demandar la suspensión de la ejecución de la sentencia en referimiento ante el juez competente, con la condición de que se consigne en favor del propietario o arrendador, una suma en efectivo, equivalente al duplo de las condenaciones pronunciadas, previa existencia de un recurso de apelación.

Es de mucha importancia resaltar, que la citada consignación del duplo, solo aplica en la demanda de desalojo por falta de pago.

Y yo pregunto, ¿Si el inquilino es demandado por una deuda de 100 mil, de donde buscará el duplo en efectivo para la suspensión de la ejecución?

¿Podrá el juez de los referimientos ordenar la suspensión pura y simple, cuando compruebe que el juez que dictó la sentencia incurrió en un error grosero, en un exceso de poder; en una irregularidad manifiesta en derecho; sentencia afectada de una irregularidad manifiesta en derecho; que existe una violación al criterio reiterado por la suprema corte de justicia, lo cual causa agravio; que existe un absurdo evidente; y una violación a un derecho o garantía constitucional, como es el sagrado Derecho de Defensa, la tutela judicial efectiva y el debido proceso?

“El requisito del auxilio de la Fuerza Pública en la Nueva Ley No. 85-25, sobre Alquileres…”

En la nueva Ley de Alquileres, la ejecución de la sentencia o el desalojo de un inmueble, solo se requiere del auxilio de la Fuerza Pública, a la luz de la Ley núm. 396-19, del 26 de septiembre de 2019, que regula el otorgamiento de la fuerza pública para llevar a cabo las medidas conservatorias y ejecutorias, cuando se trate de contratos de alquiler de inmuebles destinados a LOCALES COMERCIALES O ACTIVIDAD SIN FINES DE LUCRO. Sin embargo, es importante establecer, que recientemente, el Tribunal Constitucional mediante la sentencia TC/0743/25, declaró inconstitucional la Ley No. 396-19, con efecto diferido por un plazo de 2 años.

Mientras que, cuando se trate de VIVIENDAS, la cual es de la competencia del juez de paz, le corresponde a este magistrado, como responsable de hacer ejecutar lo juzgado y decidido, una vez tenga la sentencia provista de la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada, dictará dentro de un plazo de cinco días calendario, a partir de la recepción de la solicitud de parte interesada, un auto mediante el cual dispone su traslado, o designa a un oficial dotado de fe pública, para la ejecución de la sentencia, en el cual se indicará la hora, o fecha y el alguacil encargado de la instrumentación del proceso di verbal de desalojo o de embargo. según se trate.

“Responsabilidad penal y disciplinaria por desalojos ilegales en la Nueva Ley de Alquileres…”

Quienes realicen o ejecuten desalojos sin las formalidades establecidas en la Nueva Ley 85-25 (art. 49), se sancionarán de conformidad con Ley núm. 396-19[59], que regula el otorgamiento de la fuerza pública, en el modo siguiente:

a.)     Ejecutar cualquiera de las medidas reguladas por esta ley, sin la previa autorización y la presencia de la fuerza pública, constituye una falta muy grave a cargo del ministerial y el Ministerio Público correspondiente, que conlleva la destitución, sin perjuicio de las sanciones penales establecidas.

b.)    La sanción disciplinaria a imponer queda a cargo de la institución a la cual pertenece el funcionario actuante.

c.)     Ejecución de embargo sin título: La ejecución de un embargo o medidas conservatorias sin un título ejecutorio, se sancionará con prisión de tres a cinco años y multa de diez a cincuenta salarios mínimos del sector público.

d.)    Sanciones por Inobservancia del procedimiento: La ejecución de medidas ejecutorias y conservatorias inobservando el procedimiento establecido en esta ley, se sancionará con la pena de tres a cinco años de prisión y multa de diez a veinte salarios mínimos del sector público.

e.)    Participación del Abogado o el ejecutante: El abogado o el ejecutante que requiera o participe en la ejecución de un embargo o medida conservatoria sin título ejecutorio, se castigarán con una pena de uno a tres años de prisión y multa de veinte a cincuenta salarios mínimos del sector público.

f.)      Falsedad: El que comete falsedad en la instrumentación de las actas que se levantaran en la ejecución de un embargo o medida conservatoria, será sancionado con una pena de tres a diez años de prisión y multa de diez a cincuenta salarios mínimos del sector público.

g.)     Distracción de bienes: La distracción de bienes embargados, será sancionada con una pena de tres a diez años de prisión y multa de diez a cincuenta salarios mínimos del sector público.

h.)    Embargo a bienes de terceros: El embargo o medida conservatoria realizada a bienes de un tercero, por inobservancia del procedimiento establecido en la presente ley, será sancionado con una pena de tres a cinco años de prisión y multa de diez a veinte salarios mínimos del sector público.

i.)      Ejecución de embargo sin autorización: El abogado, el ejecutante o tercero no autorizado conforme los preceptos de la presente ley, para participar en calidad de cargador en la ejecución de embargo que se realice en una acción o conducta prohibida por la presente ley, se sancionará con pena de tres a cinco años de prisión y multa de diez a veinte salarios mínimos del sector público.

j.)      Venta irregular: La venta irregular, o distracción de bienes embargados será sancionada con pena de tres a diez años de prisión y multa de diez a cincuenta salarios mínimos del sector público.

“Ejercicio temerario o abuso de las vías de derecho”

Mientras que el artículo 50 de la Nueva Ley de Alquileres, establece que: “Ejercicio temerario o abuso de las vías de derecho. El juzgado de primera instancia está facultado para conocer de cualquier demanda. contestación o controversia que constituya un ejercicio temerario o un abuso de las vías de derecho”.

Jurisprudencias: El ejercicio de un derecho no da lugar a daños y perjuicios, salvo que se haya ejercido con negligencia, dolo, actuación maliciosa o mala fe. No. 6, Sal. Reu., Dic. 2012, B.J. 1225.

“En ese sentido, debe entenderse que, para que prospere una demanda por abuso de derecho, la actuación del demandado debe ser notoriamente anormal”. (SCJ-PS-22-3659, 16 diciembre 2022. B. J. 1345).

“Si alguna de las partes en conflicto se siente afectada por un ejercicio inadecuado de la abogacía, puede incoar una acción disciplinaria conforme lo establece la Ley núm. 3-19, que crea el Colegio de Abogados, específicamente en sus artículos 116 y siguientes sobre sanciones disciplinarias de acuerdo con el Código de Ética del Abogado” (TC/0402/24). Además, la parte que se entiende perjudicada por alguna actuación o litigación temeraria[1], tiene abierta la posibilidad de incoar, la denominada demanda en abuso de las vías de derecho[2]: “El ejercicio de un derecho no da lugar a daños y perjuicios, salvo que se haya ejercido con negligencia, dolo, actuación maliciosa o mala fe”. (Sentencia No. 6, Salas Reunidas, dic. 2012, B.J. 1225).

[1] La Orden Ejecutiva núm. 378, del año 1919, 7…contemplando en su articulado la competencia del juez que haya conocido previamente de alguna controversia entre partes para determinar si ha existido mala fe o temeridad por parte de alguno de los litigantes, las sanciones pecuniarias aplicables al litigante y a su abogado en los casos en que se aplicasen… (Sentencia TC/0108/13).

[2] El artículo 135 del Código Procesal Penal establece que: “Régimen disciplinario. Cuando se comprueba que las partes o sus asesores actúan con mala fe, realizan gestiones o asumen actitudes dilatorias o litigan con temeridad, el juez o tribunal puede sancionar la falta con multa de hasta quince días del salario base del juez de primera instancia, sin perjuicio de lo previsto para el abandono de la defensa”.

Ver artículo 56 de la Ley núm. 2-23.

Ve Orden Ejecutiva núm. 378 del 31 del mes de diciembre de 1919, G. O. No.3080, sobre LITIGANTES TEMERARIOS.

Existe una conducta procesal temeraria o maliciosa cuando en el curso de un proceso, se demuestra la intención de violar los fundamentos lícitos de las acciones procesales o una inobservancia desaprensiva de las reglas de fondo y de forma aplicables. También puede existir malicia procesal, que no es más que la situación anímica en que se encuentra el que litiga a sabiendas de su falta de razón o asumiendo actitudes procesales temerarias o conducentes a entorpecer la marcha del litigio, y que por su evidencia y gravedad implica un desprecio grave de parte de quien la práctica, respecto de las reglas de la buena fe procesal.

La Temeridad procesalmente hablando, se entiende por tal la actitud del litigante que demanda o excepciona a sabiendas de su falta de razón.

Mientras que la mala fe, es la posición atribuible a quien formula una pretensión que sabe carente de fundamento o a quien realiza un acto sabiendo que es delictuoso o cuasidelictuoso o que contiene vicios en su título. En el orden procesal tiene importancia porque da lugar a la imposición de sanciones. En el orden civil es aplicable a muy diversas instituciones, tales como la contratación sobre bienes como si fueran libres, no obstante conocerse que se encuentran gravados o sometidos a litigio, etc.

Para la declaratoria de litigante temerario, al tenor de la Orden Ejecutiva núm. 378, basta con comprobar que el autor haya accionado con temeridad o con mala fe, siendo importante señalar, que dicho texto en modo alguno exige que para retener la sanción prevista en la referida norma legal, deba aquel contra cuya sanción se solicita ser reincidente en el comportamiento irregular cometido, como erróneamente sostienen muchos tribunales dominicanos, sino que basta que se compruebe que se ha incurrido en una de las dos actuaciones antes indicadas (temeridad o con mala fe).

Recientemente, nuestra SCJ, mediante Sentencia del 28 de agosto de 2019,^[60] precisó que desde el punto de vista jurídico los términos malicia y temeridad procesal son distintos, pues el primero consiste en utilizar el proceso en contra de sus fines, obstaculizando su curso, actuando el justiciable de mala fe con el objeto de obtener una sentencia que no le corresponde, demorando su pronunciamiento, o ya dictada, entorpeciendo su cumplimiento, mientras que el segundo, la temeridad procesal, consiste en la conducta de quien sabe o debe saber que no tiene motivo para litigar, y no obstante, lo hace, abusando de la jurisdicción. El litigante temerario deduce pretensiones o defensas cuya injusticia o falta de fundamento no puede ignorar de acuerdo con una mínima pauta de razonabilidad con la única intención de entorpecer el curso de un procedimiento.

Constituye litigación temeraria, por ejemplo, el trabar un embargo retentivo en manos de terceros, sin un título válido del que pueda deducirse la existencia de un crédito que justifique trabar una  medida de esa naturaleza, constituyendo esto una actuación con ligereza censurable y con un fin contrario al espíritu del ejercicio del derecho, o cuando se constate temeridad o mala fe en una  denuncia o querella, con el fin de causar daño, malestar, coaccionar al magistrado, paralizar un proceso, impedir la ejecución de un fallo o medida cautelar, o provocar indebidamente el impedimento, recusación, excusación y abstención del Juez o Fiscal, según sea el caso.

Por otro lado, el Art. 4 del Código de Ética del Colegio de Abogados de la República Dominicana expresa: “Los profesionales del derecho deben respetar y hacer respetar la ley y las autoridades públicas legalmente constituidas. El abogado como auxiliar y servidor de la justicia y colaborador en su administración, no deberá olvidar que la esencia de su deber profesional consiste en defender los derechos de su cliente con diligencia y estricta sujeción a las normas jurídicas y a la ley”.

Es de mucha importancia resaltar, que el Tribunal Constitucional, mediante sentencia TC/0108/13, declaró no conforme con la Constitución, el artículo 4 de la citada Orden Ejecutiva núm. 378, el cual establecía prisión por el no pago oportuno de las costas, por transgredir lo dispuesto en el numeral 10, del artículo 40 de la Constitución de la República Dominicana, el cual dispone que no se establecerá el apremio corporal por deuda que no proviniere de infracción a las leyes penales.

Si bien es verdad que el uso abusivo de las vías procesales puede traer consigo temeridad y consecuencial intención dañina, también es cierto que los hechos y circunstancias que traducen esa temeridad o mala fe y el propio deseo de causar daño, deben ser decidida y claramente establecidos, no pueden quedarse en el campo de la especulación, sobre todo si se trata, de una proclamada temeridad con propósitos dañinos fundamentada en acciones judiciales rechazadas por ser jurídicamente improcedentes, no por ser obviamente irrecibibles en la forma y susceptibles de retardar la solución de procesos en curso, como se desprende de la Orden Ejecutiva núm. 378, sobre Litigantes Temerarios, la cual rige en el país como Ley, y así ha sido reconocido por la propia SCJ, mediante Sentencia Núm. 8, de  15 de marzo del 2000, Materia Correccional.

Nuestra Suprema Corte de Justicia (en lo adelante SCJ), dictó una sentencia que se recoge en el Boletín Judicial No. 729, Pág. 2449, agosto de 1971, la cual define al litigante temerario: “Considerando que para una recta interpretación de ese artículo, es preciso admitir que la temeridad o mala fe a que él se refiere se caracterizan cuando el litigante o el abogado intenten demandas, ejerzan actuaciones, interpongan recursos o presenten excepciones, obviamente irrecibibles, susceptibles de retardar o entorpecer la solución de los procesos”.

La Primera Sala en su sentencia SCJ-PS-24-2359 del 31 de octubre de 2024 estableció que” […] Para que el ejercicio de un derecho dé lugar a reparación de daños y perjuicios es preciso demostrar que su titular lo ha ejercido con ligereza censurable, con el propósito de perjudicar o con un fin contrario al espíritu del derecho ejercido. En ese sentido, debe entenderse que, para que prospere una demanda por abuso de derecho, la actuación que se demanda debe ser notoriamente anormal".

ABUSO DE DERECHO. El ejercicio de un derecho no da lugar a daños y perjuicios, salvo que se haya ejercido con negligencia, dolo, actuación maliciosa o mala fe. No. 6, Sal. Reu., Dic. 2012, B.J. 1225.

Constituye un abuso de derecho el hecho de que el empleador, habiendo desahuciado al trabajador protegido por el fuero sindical, lo reintegre al empleo y vuelva a desahuciarlo cuándo hayan transcurrido dos días de la pérdida de la protección sindical. No. 7, Ter., Jul. 2005, B.J.1136.

El ejercicio de un derecho no compromete la responsabilidad civil del titular, salvo que lo ejerza abusivamente y con mala fe, correspondiendo a los jueces determinar los daños que éste origina y el monto de su reparación. No. 7, Ter., Jul. 2005, B.J.1136.

Constituye un abuso de derecho que compromete la responsabilidad civil del empleador, el hecho de acompañar el desahucio de declaraciones que, si bien no constituyen imputaciones directas, atentan contra la honra y el buen nombre de los trabajadores. No. 12, Ter., Abr. 2007, B.J. 1157; No. 13 , Ter., Abr. 2007, B.J. 1157.

Constituye un abuso de derecho el desahucio motivado en en estado de salud o en el ejercicio de un derecho de la trabajadora, por lo que debe ser indemnizada la trabajadora desahuciada por padecer un cáncer maligno de mama. No. 24, Ter., Ene. 2010, B.J. 1190.

“Protección policial a los jueces o a los oficiales dotados de fe pública en la ejecución de las sentencias”

El artículo 51 de la Ley 85-25, otorgó un plazo no mayor de tres meses a partir de la entrada en vigencia de la ley, para que el Consejo del Poder Judicial, en coordinación con el Consejo Superior Policial, viabilice el otorgamiento de protección policial a los jueces o a los oficiales dotados de fe pública designados, que tienen a cargo la ejecución de las sentencias a las que se la ley de la materia.

Asimismo, estableció, que hasta tanto sea habilitada funcionalmente la Dirección Central de la Policía de Protección Judicial por el Consejo del Poder Judicial, el otorgamiento de la fuerza pública se canalizará en los términos que establece la Ley núm. 396-19, del 26 de septiembre de 2019, que regula el otorgamiento de la Fuerza Pública, para brindar la protección policial prevista en la presente ley, haciendo la salvedad, que recientemente, el Tribunal Constitucional mediante la sentencia TC/0743/25, declaró inconstitucional la citada Ley No. 396-19, con efecto diferido por un plazo de 2 años.

En ese mismo tenor, el Consejo de Poder Judicial cuenta con un plazo no mayor de tres meses. a partir de la entrada Ley de alquileres…, para aprobar el reglamento de otorgamiento de protección al juez de paz o al juez de primera instancia en atribuciones de alquileres y desahucios, según corresponda.

Finalmente, y no menos importante, las demandas en proceso de instrucción o en estado de fallo, en sede judicial a la entrada en vigencia de la Nueva Ley 85-25, sobre Alquileres…, continuarán conociéndose al amparo de las disposiciones legales vigentes al momento del apoderamiento de los tribunales.

 

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[1] En cuanto al contrato de alquiler verbal, la Ley es muy tímida, al dedicar solamente la parte in fine del artículo 9, el cual establece que: “En el contrato verbal de vivienda. se presume que el plazo de alquiler es de al menos un año y. para inmuebles destinados a comercio o actividad sin fines de lucro, de dos años”.

[2] Toda publicación u oferta en alquiler de un inmueble se reputa que ha sido ordenada o contratada por su propietario.

 

[3] “Se demandó en resiliación del contrato por darle al inmueble un uso distinto al pactado utilizándolo para fines de vivienda, así como por realizar remodelaciones sin el consentimiento del arrendador e introducir en la vivienda animales (perros) que ocasionaron daños a aves propiedad del arrendador” (SCJ, 1ra. Sala, 28 de febrero de 2018, núm., 187, B. J. 1287, pp. 1739-1746). “Desahucio por haber destinado el inmueble alquilado a la venta de vehículos, cuando el alquiler era para el uso exclusivo de papelería” (SCJ, 1ra. Sala, 29 de enero de 2020, núm., 69, B. J. 1310, pp. 667-673).

[4] SCJ 1ra. Sala, núm. 199, 26 agosto 2020. B.J. 1317; y núm. 61, 23 mayo de 2012, B.J. 1218.

[5] SCJ, Salas Reunidas, 18 de febrero de 2015, núm., 8, B.J. 1251, pp. 105-125; y No. 60, Pr., Mar. 2010, B.J. 1192.

[6] Cass. Civ. 3e, 4 nov. 1980, Bull civ. III n⁰167; Cass. Civ. 1ṛе, 4 oct. 200, Bull. Civi. I, n⁰ 234; CA Paris, 17 févr. 1988, D. 1988, somm. P, 277 CA Paris, 19 fév. 1977, Juris Data n⁰ 020533; CA Metz, 30 marz 2000, Juris Data N⁰133476, JCP N2001, P. 1135.

[7] No. 18, Tr., May. 2010, B.J. 1194.

[8] “El contrato de inquilinato concertado por escrito y tiempo determinado, concluye en la fecha prevista, pero si el inquilino mantiene la posesión se origina un nuevo contrato conforme a los términos del artículo 1738 del Código Civil, produciéndose en este caso la tácita reconducción verbal del contrato original escrito, cuyos efectos se regulan por el artículo 1736 de ese Código, que se refiere a los arrendamientos verbales, todo al tenor del precitado artículo 1738” (Sent. núm. 103, fecha 17 de julio de 2013, B. J. 1232; (SCJ 1ra Sala núm. 64, 26 febrero 2020. B.J. 1311).

[9] https://elnuevodiario.com.do/author/romeotrujilloarias/

[10] En derecho dominicano, actualmente, se distingue entre arrendamiento, en la zona rural, de alquiler, en la zona urbana (art. 1711, CC). Inquilinato, de su lado, es un término que se ha empleado de forma genérica. Pero, hay que decir, muchas veces se emplean indistintamente estos términos en la jurisprudencia. “El contrato de alquiler constituye un acto de administración que no disminuye en forma alguna el patrimonio y tiene como propósito principal aprovechar y obtener beneficios del inmueble” (SCJ, Salas Reunidas, 4 de febrero de 2015, No. 2, B.J. 1251, pp. 40-51).

[11] Cuando se produce la tácita reconducción del contrato original, si el mismo era escrito, se convierte en un contrato de carácter verbal, a la luz del artículo 1736 del indicado Código, que se refiere a los arrendamientos verbales, el cual condiciona el ejercicio del desahucio, en caso de que el inmueble arrendado sea un establecimiento comercial o una industria fabril, a la notificación de 180 días previos a la demanda, o 90 días para el caso de que el inmueble fuera alquilado para otros fines, con el propósito de que el inquilino tenga la oportunidad de desalojar el inmueble en un tiempo prudente.

[12] SCJ, 1ra. Sala, 28 de abril 2021, No. 298, B.J. 1325, pp. 2780-2786.

[13] En virtud del artículo 1134 del Código Civil dominicano, las convenciones legalmente formadas tienen fuerza de ley para aquellos que las han hecho. No pueden ser revocadas, sino por su mutuo consentimiento, o por las causas que estén autorizadas por la ley. Deben llevarse a ejecución de buena fe; de lo que se deriva que lo que ha sido pactado debidamente por las partes en la convención debe ser respetado por tratarse de las normas que rigen el contrato.

[14] “La tácita reconducción en materia de alquileres: Efectos”, jueves, 27 de marzo 2025, “El Nuevo Diario” Lic. Romeo Trujillo.  https://elnuevodiario.com.do/author/romeotrujilloarias/

[15] La notificación del desahucio no está sujeta a una formula determinada, es decir, que puede ser hecha por misiva, por ministerio de alguacil o hasta verbalmente o cualquier otro medio.

[16] Insisto en el uso inadecuado e incorrecto del término “Rescisión” en la citada Ley 85-25, como causa de terminación del contrato de alquiler, tomando en cuenta que la RESCISION, de origen del antiguo derecho francés, es la anulación judicial de un acto por causa de LESIÓN (Cód. Civ. arts. 887, 1674 y1681), es decir, que la misma se puede ejercer en caso que se presente un desequilibrio en las prestaciones y contraprestaciones económicas. En ocasiones (pero con abuso de lenguaje) es sinónimo de anulación por nulidad relativa (Cód. Civ. arts. 1167 y 1304, etc.).

Por otro lado, la RESILIACIÓN es un mecanismo para despojar de eficacia jurídica un contrato de ejecución sucesiva, pero respetando los efectos que el mismo ha producido en el pasado.

La RESILIACIÓN es también, una resolución del contrato, pero limitada, ya que los efectos que ha producido se mantienen hasta el instante mismo en que contrato es resiliado, es decir, que sus efectos son a futuro, para el porvenir. El ejemplo clásico es el contrato de inquilinato, que cuando termina, el propietario del inmueble no tiene que devolver lo que ha percibido por los alquileres vencidos, ni el inquilino tiene el derecho de reclamar la devolución de lo que ha pagado por tal concepto. Más claramente, mientras la resolución borra todos los efectos producidos por el contrato desde el momento en que se suscribió, la resiliación respeta, en cambio, todos los efectos que produjo hasta el día en que dejó de existir (Trujillo, Romeo: Diferencias y uso adecuado de los términos resolución, rescisión, resiliación y nulidad).

 

[17] El Articulo 57 de la Ley 85-25, establece que: “La presente ley deroga: 1) La Ley núm.4314, del 22 de octubre de 1955, que regula la prestación, aplicación y devolución de los valores exigidos en depósitos por los dueños de casas a sus inquilinos, y sus modificaciones; 2) La Ley núm. 17-88, del 5 de febrero de 1988, que modifica varios artículos de la Ley núm. 4314, del 22 de octubre de 1955; 3) El Decreto núm. 4807, del 16 de mayo de 1959, sobre Control de Alquileres de Casas y Desahucios; y 4) Cualquier disposición legal contraria a esta ley.

[18] El artículo 1717 del Código Civil dispone: “El inquilino tiene derecho a subarrendar y ceder el arrendamiento a otro, caso de no habérsele prohibido esta facultad, lo cual puede hacerse por el todo o parte. Esta cláusula es siempre de rigor”

[19] El contrato de arrendamiento es aquel en que el arrendador cede el uso y el goce de una cosa determinada −por lo regular de su propiedad−, al arrendatario por un tiempo determinado, y a cambio de un precio que está obligado a pagarle.

[20] SCJ, 22 de mayo 1991, núm., 77, B.J. 965, pp. 514-518.

[21] SCJ, 6 de junio 1986, núm., 7, B.J. 907, pp. 684-691.

[22] SCJ, 1 de abril 1981, B.J. 845, pp. 621-629.

[23] “Se incurre en el delito de habitalidad previsto por el artículo 21 del Decreto 4807 de 1959, el hecho de poner un candado a la puerta de una cafetería arrendada, estando vigente el contrato de arrendamiento” (B. J. 821. P. 722).

[24] SCJ, 1ra. Cám., 11 de febrero de 2009, núm., 29, B.J. 1179, pp. 306-312.

[25] Una injusticia hecha a uno solo es una amenaza hecha a todos. Montesquieu

[26] SCJ, núm. 2141 del 30 de noviembre de 2017, de fecha 24 de abril de 2013, B. J. 1229.

[27] SCJ, 1ra. Sala, núm. 496, de fecha 8 de junio de 2016, Boletín Inédito.

[28] El artículo 1134 del Código Civil dominicano dispone que: “Las convenciones legalmente formadas tienen fuerza de ley para aquellos que las han hecho. No pueden ser revocadas sino por mutuo consentimiento, o por las causas que estén autorizadas por la ley. Deben llevarse a ejecución de buena fe”. SCJ, sent. núm. 1 del 3 de julio de 2013, B.J. 1232. Mientras que el Tribunal Constitucional estableció que: “Las partes son libres para negociar las condiciones en las cuales contratan o suscriben un acuerdo y, bajo esa perspectiva, salvo casos particulares previamente establecidos, las cláusulas de un contrato deben ser aplicadas por las partes, no pudiendo un juez inmiscuirse de manera directa en el mismo” (TC 0610/15).

 

 

[29] Un aspecto de mucha trascendencia e importancia es, que cuando el inquilino entrega o abandona del inmueble alquilado, antes de expirar el término, el propietario se ve privado de recibir los alquileres correspondientes al resto del tiempo que fue pactado en el contrato, causando, por consiguiente, un perjuicio al propietario. Que cuando las partes acuerdan un tiempo de duración para el contrato de arrendamiento, y el inquilino decide desocupar el inmueble alquilado por su sola voluntad antes de la llegada del término, éste deberá pagar al propietario los alquileres correspondientes hasta el vencimiento convenido del contrato, a título de compensación por el rompimiento unilateral y extemporáneo del mismo, de conformidad con lo pautado por el artículo 1760 del Código Civil (SCJ, 1ra. Sala, 8 de diciembre de 2010, núm., 24, B.J. 1201, pp. 324-334).

[30] Insisto en el uso inadecuado e incorrecto del término “Rescisión” en la citada Ley 85-25, como causa de terminación del contrato de alquiler, tomando en cuenta que la RESCISION, de origen del antiguo derecho francés, es la anulación judicial de un acto por causa de LESIÓN (Cód. Civ. arts. 887, 1674 y1681), es decir, que la misma se puede ejercer en caso que se presente un desequilibrio en las prestaciones y contraprestaciones económicas. En ocasiones (pero con abuso de lenguaje) es sinónimo de anulación por nulidad relativa (Cód. Civ. arts. 1167 y 1304, etc.).

Por otro lado, la RESILIACIÓN es un mecanismo para despojar de eficacia jurídica un contrato de ejecución sucesiva, pero respetando los efectos que el mismo ha producido en el pasado.

La RESILIACIÓN es también, una resolución del contrato, pero limitada, ya que los efectos que ha producido se mantienen hasta el instante mismo en que contrato es resiliado, es decir, que sus efectos son a futuro, para el porvenir. El ejemplo clásico es el contrato de inquilinato, que cuando termina, el propietario del inmueble no tiene que devolver lo que ha percibido por los alquileres vencidos, ni el inquilino tiene el derecho de reclamar la devolución de lo que ha pagado por tal concepto. Más claramente, mientras la resolución borra todos los efectos producidos por el contrato desde el momento en que se suscribió, la resiliación respeta, en cambio, todos los efectos que produjo hasta el día en que dejó de existir (Trujillo, Romeo: Diferencias y uso adecuado de los términos resolución, rescisión, resiliación y nulidad).

[31] Recordemos, que al tenor del artículo 2 de la Ley, la cual es de aplicación general en todo el territorio nacional y rige para los contratos de alquiler, con las excepciones siguientes: 1) Las fincas rurales; 2) Las pensiones y hospedajes; 3) Los parques o empresas de zonas francas que operan bajo la ley vigente; 4) Los alquileres de inmuebles con fines turísticos o recreativos, cuya duración sea no mayor de noventa días; 5) Los bienes del Estado dados en alquiler o arrendamiento; y 6) Cualquier actividad comercial regida por ley especial.

[32] SCJ, 1ra Sala, núm. 1, 28 agosto 2019; B. J. 1305.

[33] El contrato de corretaje posee una naturaleza comercial por constituir un acto de comercio según lo establece el artículo 631 del Código de Comercio.

[34] El artículo 109 del Código de Comercio establece que: “Las compras y ventas se comprueban: por documentos públicos; por documentos bajo firma privada; por la nota detallada o por el ajuste de un agente de cambio o corredor, debidamente firmada por las partes; por una factura aceptada; por la correspondencia; por los libros de las partes; por la prueba de testigos, en el caso de que el tribunal crea deber admitirla”. SCJ, Primera Sala, sentencia núm. 64, 31 de julio de 2019.

[35] SCJ, 1ra Sala, núm. 28, 09 de abril del 2014; B. J. 1241, pp. 317-325.

[36] El contrato de corretaje se diferencia del mandato o procuración, en razón de que el artículo 1984 del Código Civil, establece que este último es “un acto por el cual una persona da a otro poder para hacer alguna cosa por el mandante y en su nombre. No se realiza el contrato sino por aceptación del mandatario”, disposición legal cuyo significado implica que el mandatario actúa en representación del mandante, independientemente de que este sea realizado a título oneroso o gratuito.

[37] Articulo 17.- Medida conservatoria. El propietario o arrendador, amparado en el contrato de alquiler y acompañado de un acto de intimación puede trabar embargo retentivo para garantizar el cobro de las sumas adeudadas por falta de pago del precio del alquiler o cualquier otra obligación derivada del contrato; sin perjuicio del derecho a solicitar otras medidas conservatorias al juez de paz.

[38] Las sentencias dictadas por el juez de paz en materia de desalojos por falta de pago, son apelables sin importar la cuantía.

[39] El arrendamiento “es el contrato por el cual una persona se obliga a proporcionar a otra el goce temporario de una cosa mediante un precio proporcional al tiempo, y que lleva el nombre de alquiler o arrendamiento”. De esta definición se puede extraer como una de las principales características de este contrato … “es un contrato de ejecución sucesiva ya que cada parte debe ejecutar una serie de obligaciones durante el tiempo convenido” (Ripert y Boulanger, Traite de Driot Civil. T. VIII, p. 189, n. 1649. La Naturaleza Jurídica del Derecho del Arrendatario. RCJ_19880448_349-365%20(4).pdf).

[40] SCJ 1ra. Sala, núm. 0042/2020, 29 enero 2020.

[41] Las demandas en resiliación de contrato, cobro de alquileres y desalojo por falta de pago, en razón de su naturaleza y materia pertenecen a la competencia exclusiva del juez de paz, de conformidad con lo establecido en el artículo 1ro, párrafo 2, del Código de Procedimiento Civil, el cual indica, entre otras cosas, que los jueces de paz: “Conocen sin apelación, hasta la suma de quinientos pesos, y a cargo de apelación por cualquier cuantía a que se eleve la demanda: de las acciones sobre pago de alquileres o arrendamientos”. (SCJ 1ra. Sala núm. 4, 11 julio 2012, B. J. núm. 1220; La competencia del Juzgado de Paz en esta materia está limitada a la demanda en desalojo por falta de pago. No. 4, Pr., Ene. 1998, B.J.1046).

[42] Ver artículo de mi autoría: “El inquilino y los daños ocasionados al inmueble alquilado”, 17 de marzo 2025, El Nuevo Diario.

[43] 1a Sala, 30 de mayo de 2018, B. J. 1290, pags. 411-426.

[44] SCJ, 1.a Sala, 23 de enero de 2008, núm. 9, B. J. 1166, pp. 118-127.

[45] SCJ, 1ra. Sala, 24 de marzo de 2021, núm., 287, B.J. 1324, pp. 2620-2626. En sentido contrario y con anterioridad, SCJ, 1ra. Sala, 28 de septiembre de 2018, núm., 28, B.J. 1294, pp. 404-410.

[46] “Soluciones Procesales, 2da edición revisada y ampliada”, Yoaldo Perera.

[47] El plazo de alquiler será determinado por las partes. Este plazo se estipulará en el contrato y se prorrogará de forma automática cuando las partes no hayan manifestado su voluntad de no renovarlo. En el contrato verbal de vivienda. se presume que el plazo de alquiler es de al menos un año y. para inmuebles destinados a comercio o actividad sin fines de lucro, de dos años.

[48] El depósito realizado cuando el asunto está en estado de fallo no es válido para los fines del referido texto legal (art. 12 del Dec. 4807). No. 11, Pr., Jun. 2009, B. J. 1183.

[49] No.1, Sal. Reu., Jul. 2010, B.J. 1196.

[50] SCJ, 1ra. Sala, 27 de septiembre de 2017, No. 24, B.J. 1282, pp. 266-272; y No. 198, Pr., Feb. 2012, B.J. 1215.

[51] No. 57, Pr., Mar. 2010, B.J. 1192. “La oferta en audiencia de la totalidad de los alquileres y gastos adeudados o su depósito en el Banco Agrícola constituye un motivo de liberación, o en su defecto, una causa de sobreseimiento obligatorio del proceso de resiliación del contrato”.

[52] No. 11, Pr., Dic. 1998, B.J. 1057 y No.1, Sal. Reu., Jul. 2010, B.J.1196.

[53] 28 de noviembre de 2001, núm. 7 del pleno de la Suprema Corte de Justicia.

[54] 1ra. Sala, SCJ, sent. núm. 521 de fecha 28 de febrero de 2017, Boletín Inédito.

[55] En ese sentido, ha sido juzgado que: “El hecho de que la arrendadora haya aceptado el pago parcial por concepto de los alquileres vencidos, no implica que exista acuerdo transaccional entre las partes, toda vez que este tipo de convenciones solo tiene lugar cuando es fruto de un acuerdo expreso de voluntades, y que: “son elementos indispensables del contrato de transacción los siguientes: a) una situación litigiosa; b) la intención de las partes de ponerle fin y c) las concesiones recíprocas consentidas con ese propósito” (Salas Reunidas, SCJ, sent. núm. 2 de fecha 21 de abril de 2010, B. J. 1193).

[56] El artículo 11 de la Ley 85-25, solo trata sobre el tema de la subrogación en caso de muerte del inquilino, al establecer que, en caso de muerte del inquilino, siempre que se garantice al propietario el pago del precio del alquiler, pueden subrogarse de pleno derecho hasta la vigencia del contrato en el orden de prelación siguiente: 1) El cónyuge del inquilino que al momento de su muerte viviera en el inmueble con él; 2) La persona que haya mantenido con el inquilino una relación marital de hecho o concubinato; 3) Los ascendientes y descendientes del inquilino que hayan convivido habitualmente con él en el inmueble alquilado.

[57] Sentencia núm. 983, de fecha 10 de septiembre de 2014; Fallo inédito.

[58] Sentencia núm. 1059, de fecha 21 de noviembre de 2012. Fallo inédito.

[59] Sin embargo, es importante establecer, que recientemente, el Tribunal Constitucional mediante la sentencia TC/0743/25, declaró inconstitucional la Ley No. 396-19, con efecto diferido por un plazo de 2 años.

 

[60] Sentencia del 28 de agosto de 2019. Recurrentes: World Habitat, S. R. L. y compartes. Recurridos: Valencia Food Group, S. A. y compartes.