Lic. Romeo Trujillo
Arias/abogado.
Las convenciones contractuales,
como lo es el contrato de arrendamiento o alquiler, es una consecuencia de la
autonomía de la voluntad de las partes, prevista en el artículo 1134 del Código
Civil, y por tanto contentiva de la cláusula o condición resolutoria, la que
siempre es sobreentendida en los términos del artículo 1184 del Código Civil,
relativa a los contratos sinalagmáticos, para el caso de que una de las partes
no cumpla su obligación.
En nuestro ordenamiento jurídico,
según lo establecen las reglas de la responsabilidad civil contractual, la cual
tiene su fundamento en los artículos 1142 y siguientes del Código Civil, el
incumplimiento o la inobservancia del deudor de la obligación, se sanciona con
el pago de los daños que sean realmente una consecuencia directa de la falta de
su cumplimiento y de su accionar, daños estos que pueden ser materiales y
morales.
Dentro de las obligaciones principales
del arrendatario están la de usar la cosa arrendada como un buen padre de
familia con arreglo al destino para el cual se le dio, y pagar el precio del
arrendamiento en los plazos convenidos (art. 1728 del Código Civil).
Mientras que dentro de las
obligaciones que tiene el arrendador frente al arrendatario o inquilino, el artículo
1719 del Código Civil, dispone: “Está
obligado el arrendador, por la naturaleza del contrato, y sin que haya
necesidad de ninguna estipulación particular: 1° a entregar al arrendatario la
cosa arrendada; 2° a conservarla en estado de servir para el uso para que ha
sido alquilada; 3° a dejar al
arrendatario el disfrute pacífico por el tiempo del arrendamiento”.
Asimismo, para el tema que nos
concierne en esta oportunidad, el artículo 21 del Decreto No. 4807, sobre
Alquileres de Casas y Desahucios, el cual reza de la siguiente manera: “Queda
prohibido al propietario realizar en las casas, apartamentos o habitaciones
alquiladas, cualesquiera maniobras o estratagema, que tiendan a disminuir las
condiciones de habitabilidad de las mismas, tales como clausura de agua o luz,
supresión parcial o total de techos, o tabiques, etcétera”.
En virtud de las disposiciones
legales antes citadas, es conforme a Derecho que el arrendador está obligado a
mantener al arrendatario en el goce pacífico del objeto del arrendamiento por
todo el tiempo de vigencia del contrato, obligación que no se extiende a las
perturbaciones de hecho que los terceros causen en el uso del inmueble
arrendado, esto es, que el arrendador sólo responde por las perturbaciones de
derecho causadas por terceros y por perturbaciones causadas por él mismo, tanto
de hecho como de derecho.
Definiendo la figura jurídica del
usufructo, el cual es un derecho real que confiere al usufructuario el derecho
a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y
sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra
cosa. De lo que se colige también, que,
en el caso de alquileres, el propietario no puede perturbar al inquilino
mientras la vigencia del contrato de alquiler.
De manera enunciativa, no así
limitativa, podemos mencionar algunas casuísticas en que las partes en un
contrato de alquiler pueden comprometer su responsabilidad civil, como sería,
por ejemplo:
a.) Que
el arrendador rescinde unilateralmente el contrato de inquilinato antes de la
llegada del termino y realice un desalojo sin autorización judicial, alegando
que la inquilina ha subalquilado[1]
estándole prohibido hacerlo. En este caso, el arrendador ha incumplido sus
obligaciones contractuales, al no permitirle al arrendatario o inquilino, el
disfrute pacífico del inmueble arrendado por el tiempo estipulado, conforme lo
establece el citado ordinal 3ro. del artículo 1719 del Código Civil. El
arrendador, ante el incumplimiento del inquilino, debe perseguir la resiliación
del contrato judicialmente, conforme el citado artículo 1184 del Código Civil,
y no proceder a su resolución unilateral ni mucho menos al desahucio del
inquilino sin la intervención de una decisión judicial definitiva, toda vez que
nadie puede hacerse justicia por sí mismo.
b.) Incurre
en responsabilidad el arrendador que arrienda un inmueble a una persona estando
vigente un contrato de alquiler anterior.
c.)
Compromete su responsabilidad, el centro
médico que desaloja intempestivamente a un médico de sus instalaciones sin
agotar el procedimiento para resiliar el contrato de alquiler o arrendamiento[2],
adoptando medidas de presión para expulsarlo y suspendiéndole su derecho a
ingresar pacientes y atender consultas de emergencia (SCJ, 1ra. Sala, 26 de agosto de 2020, núm., 113, B.J. 1317, pp.
920-928).
d.)
Incurre en responsabilidad, el arrendador
que desaloja a un inquilino alegando que se trata de un contrato de hospedaje,
sin que el mismo se configure en los hechos[3].
Cuando construye una cuarta planta sin la autorización previa del Control de
alquileres ni planos aprobados, causándole daños al inquilino[4].
También, cuando no avisa al inquilino con 60 días de antelación la venta del
inmueble alquilado, a pesar de haberse obligado a ello en el contrato[5].
Existe el delito de impedimento
de habitabilidad, el cual se manifiesta cuando aun estando vigente el contrato
de arrendamiento o de alquiler entre las partes, el arrendador o propietario
impide al arrendatario o inquilino/a, el acceso a su casa o negocio, colocando,
por ejemplo, candados a la puerta de la entrada, quedando allí dentro el
mobiliario y efectos que sirven de explotación o de vivienda familiar.
Cuando el propietario o arrendador
manifiesta este tipo de conducta frente a un inquilino o arrendatario a quien
le tiene alquilado un inmueble, se inscribe dentro de la disminución o
menoscabo del derecho del inquilino a disfrutar pacíficamente de la cosa
alquilada, máxime cuando se procede, por ejemplo, al desprendimiento de
aluzinc, taparle una ventana al inmueble alquilado, elevando una pared con
bloques de cemento en un callejón aledaño, lo que evidentemente tipifica, a
criterio de la de la Suprema Corte de Justicia, en el delito de habitabilidad[6].
La comisión que los hechos, que a
modo de ejemplo hemos establecido anteriormente, configuran a cargo del
prevenido, el delito previsto por el citado artículo 21 del Decreto 4807,
acompañado por el mentado artículo 1719 del Código Civil, que prohíbe a los
propietarios de casas en alquiler, realizar en las mismas cualesquiera
maniobras, estrategias o actos que tiendan a menoscabar e impedir la
habitabilidad de los mismos.
En materia de incendio, una vez
queda comprobado que el mismo se originó en el interior del inmueble alquilado,
existe la presunción -juris tantum-
de que el inquilino es el responsable de las daños ocasionados, sin la
necesidad de que se pruebe una falta a su cargo[7],
sin embargo, esta presunción puede ser destruida probando que el incendio fue
causado por caso fortuito, fuerza mayor, por vicio de construcción o que el
fuego se comunicó por una casa vecina, en virtud de lo que establece el
artículo 1733 del Código Civil.
Finalmente, permitir que los particulares, cual que sea la razón que invoquen, se hagan justicia por sí mismos[8], conducirían a prácticas aberrantes reñidas con los más elementales principios que regulan la convivencia pacífica y civilizada entre las personas, “sería admitir el abuso” y contribuiría con “el caos y la anarquía” en la sociedad, empujando al ciudadano frente a la impotencia y “desamparo”, a la venganza privada o hacer justicia por su propia cuenta o fuera del Estado, el cual está prohibido por la ley y la Constitución.
[1]
El artículo 1717 del Código Civil dispone: “El
inquilino tiene derecho a subarrendar y ceder el arrendamiento a otro, caso de
no habérsele prohibido esta facultad, lo cual puede hacerse por el todo o parte.
Esta cláusula es siempre de rigor”
[2]
El contrato de arrendamiento es aquel en que el arrendador cede el uso y el
goce de una cosa determinada −por lo regular de su propiedad−, al arrendatario
por un tiempo determinado, y a cambio de un precio que está obligado a pagarle.
[3]
SCJ, 22 de mayo 1991, núm.,
77, B.J. 965, pp. 514-518.
[4]
SCJ, 6 de junio 1986, núm., 7,
B.J. 907, pp. 684-691.
[5]
SCJ, 1 de abril 1981, B.J. 845,
pp. 621-629.
[6]
“Se incurre en el delito de habitalidad previsto por el artículo 21 del
Decreto 4807 de 1959, el hecho de poner un candado a la puerta de una cafetería
arrendada, estando vigente el contrato de arrendamiento” (B. J.
821. P. 722).
[7]
SCJ, 1ra. Cám., 11 de febrero
de 2009, núm., 29, B.J. 1179, pp. 306-312.
