Lic. Romeo Trujillo Arias/abogado.
El alquiler se trata de una forma de desmembramiento del derecho de propiedad en que el inquilino no cuenta con derechos absolutos sobre el bien inmueble y que es por esto que la normativa vigente ha admitido diversas formas para que el propietario recupere la posesión del bien inmueble alquilado.
En ese sentido, cuando es pactada la llegada del término del contrato, esto en ninguna medida limita los derechos y mecanismos legales con que cuenta el propietario del bien inmueble para recuperar la posesión del bien alquilado, pues de conformidad con el artículo 1135 del Código Civil, “las convenciones obligan, no solo a lo que se expresa en ellas, sino también a todas las consecuencias que la equidad, el uso o la ley dan a la obligación según su naturaleza”.
Es por ello que de conformidad con el artículo 1737 del Código Civil dominicano, el cual establece que: “El arrendamiento termina de pleno derecho a la expiración del término fijado, cuando se hizo por escrito, sin haber necesidad de notificar el desahucio”.
De la citada disposición legal se extrae, que la expiración del término fijado en el contrato de arrendamiento es una causa de terminación establecida de manera expresa en el citado artículo 1737, por lo que el arrendador puede solicitar su resiliación, manifestando su voluntad de no renovar el arrendamiento, máxime cuando la disposición del artículo 3 del Decreto 4807 sobre Control de Alquileres y Desahucios de fecha 16 de mayo de 1959, que prohibía la llegada del término como causa de desalojo, fue declarada inconstitucional, tanto en reiteradas ocasiones por la Corte de Casación y los demás tribunales del país por la vía difusa, así como por el Tribunal Constitucional actuando por la vía del control concentrado, mediante sentencia TC 0174/14.
Lo anterior implica, que el propietario goza de la facultad de no asentir la cláusula de tácita reconducción , la cual es definida como la renovación de un contrato de locación o alquiler vencido, resultante de que el locatario se mantenga en el bien alquilado sin que el propietario se oponga, pues en el estado actual de nuestro derecho bajo el prisma del principio de la libertad contractual esto constituye una situación del orden sustantivo correcta en el ámbito de las relaciones que genera el contrato de alquiler .
Cuando la demanda persigue la resiliación del contrato de alquiler y el desalojo bajo el fundamento de la llegada del término, la cual constituye una causal distinta a las que se mencionan en el decreto 4807, implica que no es necesario agotar la vía del Control de Alquileres de Casas y Desahucios , ya que esa vía administrativa está organizada para conocer de las causales previstas de manera expresa en el citado Decreto.
Asimismo, en aplicación de lo que dispone el artículo 1 del Código de Procedimiento Civil, el Juzgado de Paz solo es competente para conocer de las demandas en resiliación de contrato de inquilinato y del consecuente desalojo, cuando la causa que se invoque sea la falta de pago, de manera que, cuando lo que se alega es la llegada del término, entonces la competencia recae en la jurisdicción civil que es la de derecho común, es decir, la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia correspondiente.
Es de mucha importancia establecer, que en las demandas en resiliación de contrato de alquiler por la llegada del término, los jueces del fondo solo tienen la obligación de determinar el efectivo cumplimiento de la comunicación de la voluntad del propietario al inquilino de no renovar el contrato y el plazo correspondiente para que este último abandone el inmueble conforme lo prevé el artículo 1736 del Código Civil para los contratos verbales, y no un incumplimiento previo de las cláusulas del convenio, ni verificar la existencia de un perjuicio o una turbación manifiestamente ilícita.
En consonancia con el párrafo anterior, ha sido juzgado por la Corte de Casación, en el sentido de que: “es admisible la demanda en desalojo intentada antes del vencimiento de la suma de los plazos establecidos por el artículo 1736 del Código Civil, toda vez que aun cuando la demanda inicial se incoara antes del vencimiento de los plazos, tal irregularidad puede quedar cubierta si al momento del juez fallar el litigio, la causa que da origen a la inadmisión había cesado” , el citado criterio fue sustentado en las disposiciones del artículo 48 de la Ley núm. 834-78, según el cual: “en el caso en que la situación que da lugar a un medio de inadmisión es susceptible de ser regularizada, la inadmisibilidad será descartada si su causa ha desaparecido en el momento en que el juez estatuye”.
Una vez llegado el término del contrato y ejercido el desahucio por parte del propietario, si el inquilino decide permanecer ocupando el inmueble más allá del tiempo convenido, de manera arbitraria y unilateral, se trata de una ocupación precaria, sin título, que no justifica el mantenimiento de las obligaciones contractuales originalmente asumidas por el propietario, sino que genera obligaciones a cargo del ocupante ilegal.
Resulta relevante resaltar, que el hecho de que el arrendatario o inquilino haya hecho mejoras en el inmueble arrendado, no puede constituirse en una imposibilidad para que el arrendador, tras la llegada del término convenido notifique a su contraparte su intención de no querer continuar con el contrato, ni mucho menos dicho actuar pueda considerarse como una causal de nulidad del acto procesal notificado, siempre que el arrendador haya ejercido la facultad convenida en el contrato, los cuales obedecen a los principios de la buena fe y la equidad, conforme se deriva de la disposición del artículo 1134 , del Código Civil. En caso de que el inquilino pretenda exigir o reclamar cualquier inversión realizada por éste, deberá hacerlo o discutirse en otro escenario.
Tal y como establecí en un artículo publicado recientemente , en el sentido de que, si a la llegada del término de un contrato de arrendamiento se deja al arrendatario en posesión del inmueble, se origina un nuevo contrato, conforme a los términos del artículo 1738 del Código Civil, lo que significa que en ese caso se produce la tácita reconducción del contrato original, pero ya de manera verbal, a la luz del artículo 1736 del indicado Código, que se refiere a los arrendamientos verbales, el cual condiciona el ejercicio del desahucio , en caso de que el inmueble arrendado sea un establecimiento comercial o una industria fabril, a la notificación de 180 días previos a la demanda, o 90 días para el caso de que el inmueble fuera alquilado para otros fines, con el propósito de que el inquilino tenga la oportunidad de desalojar el inmueble en un tiempo prudente, plazos estos que son de orden público. En definitiva, los citados plazos previsto en el citado artículo 1736, no se aplican a los arrendamientos convenidos por escrito, sino solo a los contratos verbales.
Dándole continuidad al párrafo anterior, el propietario no pierde el derecho de pedir el desahucio por la llegada del término por el hecho de que haya operado la tácita reconducción. La reconducción verbal establecida en el mentado artículo 1738, no suprime de pleno derecho las demás condiciones preestablecidas por las partes en el mismo, en el entendido de que su aplicación no significa que el contrato escrito, que envuelve obligaciones y derechos concertados por las partes, deje de existir, sino que el mismo es renovado verbalmente por las partes en virtud de dicha presunción legal.
Finalmente, el cumplimiento de las obligaciones legalmente formadas deriva del principio de la autonomía de la voluntad de las partes puesta de manifiesto en su redacción, de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 1134 del Código Civil, por lo que, cuando la llegada del término del contrato es precisamente una de las cláusulas pactadas por las partes, el cumplimiento de la misma solo está sujeta a que una de ellas manifieste su interés de resiliarlo (no rescindirlo), en un plazo determinado de antelación a su vencimiento, según lo pactado “pacta sunt servanda”, por tener fuerza de ley entre ellos y cuyas clausulas deben ser cumplidas de buena fe.
