Lic. Romeo Trujillo Arias/abogado
Por regla general, el principio de intangibilidad de las convenciones, consagrado en el artículo 1134 del Código Civil, les concede a las partes poder de disposición sobre sus respectivos intereses, de manera que puedan decidir, libre y voluntariamente, sobre el contenido de las estipulaciones o cláusulas en las que se consignan las obligaciones contraídas, así como la forma y los plazos para su ejecución.
La libertad contractual es uno de los principios contenido en la teoría de la autonomía de la voluntad, la cual permea todos los contratos. Esa libertad contractual permite a los contratantes definir a qué se obligan, con la limitación de que lo establecido no sea contrario al orden público, al bien común y a las buenas costumbres, al tenor de los artículos 111 de la Constitución y 6 del Código Civil dominicano.
Establecemos lo anterior, en razón de que es obligación del arrendatario preservar, cuidar, proteger y velar porque el inmueble alquilado cumpla con el fin establecido en el contrato, por lo que, una actuación contraria se traduce a un incumplimiento contractual que puede ser demandado en todo momento.
La prohibición de que el inquilino utilice el inmueble alquilado a un fin distinto a lo convenido, encuentra su sustento legal, en el artículo 1741 del Código Civil, que dispone: “El contrato de locación se resuelve por la pérdida de la cosa alquilada, y por la falta del arrendador o el inquilino de cumplir sus obligaciones”.
De la lectura del citado texto legal se advierte que, las disposiciones de los artículos 1736 y 1738 del mismo Código, que exigen que el arrendador debe notificar al inquilino su intención de desahuciarlo con una anticipación de 90 días si se trata de una vivienda y de 180 días si es un local comercial, no es aplicable cuando el inmueble alquilado es destinado para un uso distinto para el que fue arrendado , lo cual es suficiente para producir la resiliación del contrato.
Cabe destacar, que conforme a lo establecido en el artículo 3 del Decreto núm. 4807 del 16 de mayo de 1959 sobre Control de Alquileres de Casas y Desahucios, el propietario está obligado a obtener la autorización del desalojo de parte del Control de Alquileres de Casas y Desahucios solo cuando dicha solicitud esté sustentada en que el inmueble será objeto de reparación, reedificación o nueva construcción, o que será ocupado personalmente por el propietario, por su cónyuge o pariente de uno de ellos hasta el segundo grado inclusive durante al menos dos años , es decir, que cuando se trata de la resiliación del contrato de alquiler y desalojo porque el inmueble alquilado fue destinado para un uso distinto para el que fue arrendado, cuya autorización no es requerida.
Lo anterior implica también, que la autorización del desalojo de parte del Control de Alquileres de Casas y Desahucios tampoco es requerida cuando el desalojo se funda en que el inquilino ha realizado cambios en la estructura del inmueble sin la autorización del propietario o arrendador para la remodelación, en violación a lo señalado por los artículos 1730 y 1731 del Código Civil, que obligan al inquilino a mantener sin alteraciones ni cambios la cosa arrendada.
Es oportuno establecer, por razones prácticas, que el hecho de que el propietario o arrendador haya producido un aumento en el pago del alquiler, aun cuando dicho aumento sea posterior a la reclamación del cambio de utilización del inmueble, esto no implica en modo alguno, que haya consentido el cambio del uso del inmueble alquilado. Lo mismo sucede, cuando el inquilino aporta recibos de pago por concepto de alquiler con fechas posteriores al vencimiento del contrato de inquilinato, los cuales no son suficiente para acreditar que entre las partes se acordó seguir con la relación contractual, sino que lo único que acreditan las citadas piezas es que el inquilino continúa pagando las mensualidades porque no había desalojado el inmueble alquilado.
En cuanto al tribunal competente para el conocimiento de las demandas en resiliación de contrato de alquiles y el consecuente desalojo por la causa de que el inmueble alquilado fue destinado para un uso distinto para el que fue arrendado, la competencia recae en la jurisdicción civil que es la de derecho común, es decir, la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia correspondiente, en razón de que en aplicación de lo que dispone el artículo 1 del Código de Procedimiento Civil, el Juzgado de Paz solo es competente, de manera exclusiva, para conocer de las demandas en resiliación de contrato de inquilinato y desalojo, cuando la causa que se invoque sea la falta de pago.
Asimismo, de la lectura del artículo 1743 del Código Civil se extrae, que cuando el propietario de un inmueble alquilado lo vende a un tercero, las estipulaciones del contrato de arrendamiento quedan transferidas de pleno derecho al nuevo propietario .
Establecemos lo anterior, ya que ha sido juzgado que, cuando un antiguo propietario ha consentido de hecho el uso otorgado al inmueble alquilado de parte de su inquilino durante larga data, el nuevo propietario no puede obtener el desalojo en base a la violación a una cláusula contractual en la que inicialmente se había prohibido dicho uso, habida cuenta de que en toda relación contractual y sobre todo en las de ejecución sucesiva como lo es el contrato de alquiler, las partes son libres para modificar consensualmente las condiciones inicialmente pactadas a su entera voluntad y en esa virtud el uso notoriamente consentido por el antiguo propietario era oponible y vinculaba al comprador en su calidad de subrogante de los derechos del primero en el contrato de alquiler .
Por casuísticas como la anterior, es que, en caso de contestación judicial, los tribunales no solo pueden limitarse a valorar lo estrictamente pactado en el contrato inicial, sino que también deben ponderar la conducta de las partes en su ejecución.
Finalmente, es de mucha importancia establecer, que de una interpretación detenida del citado artículo 1741 del Código Civil, no se advierte que el arrendador deba justificar el agravio por él experimentado, a consecuencia de la violación contractual cometida por el inquilino, de lo que se infiere que basta con que dicho arrendador demuestre que el inquilino le dio al inmueble un fin distinto al convenido para que pueda ser pronunciada la resiliación del contrato de alquiler y el desalojo, en razón de que la simple vulneración a las disposiciones del contrato por sí sola le genera un perjuicio a la parte que la invoca.
