Lic. Romeo Trujillo Arias/abogado
El contrato de arrendamiento, el cual tiene como base la libertad contractual y el principio de intangibilidad de las convenciones, es aquel en que el arrendador cede el uso y el goce de una cosa determinada −por lo regular de su propiedad−, al arrendatario por un tiempo determinado, y a cambio de un precio que está obligado a pagarle, debiendo este último, usar la cosa arrendada como un buen padre de familia con arreglo al destino para el cual se le dio.
Mientras que la figura jurídica de la tácita reconducción, es definida como la renovación de un contrato de locación o alquiler vencido, resultante de que el locatario se mantenga en el bien alquilado sin que el propietario se oponga.
La base legal de la citada figura se encuentra amparado en el artículo 1738 del Código Civil, el cual establece que: “Si al expirar el arrendamiento que se hizo por escrito, el inquilino queda y se le deja en posesión, se realiza un nuevo contrato; cuyo efecto se regula por el artículo 1736, que hace relación a los arrendamientos que se hicieron sin escrito”.
Un contrato es un todo en el que se convienen derechos y obligaciones y que uno de los elementos esenciales que lo caracteriza es que puede ser modificado a voluntad de las partes; es por ello que, por aplicación del citado artículo 1738, el cual encuentra aplicación en aquellos casos en los cuales las partes no hayan convenido expresamente en el contrato una fórmula para resolver la situación que se origina cuando ninguna persigue la renovación del acuerdo ni la definitiva terminación del mismo a través del desalojo, voluntario o forzoso.
Dicho contrato es el que regula las relaciones entre el propietario y arrendatario, no obstante, la modificación de las formalidades previas al desahucio del inquilino; quien, al término del contrato escrito quedaría desamparado respecto de las acciones que pudiera utilizar el propietario en su contra; si el contrato original se juzgara como inexistente.
Es por ello que resulta una facultad de los jueces del fondo indagar la intención de las partes contratantes, tanto en los términos empleados por las partes en el propio contrato, como en todo comportamiento ulterior de naturaleza a manifestar.
De la interpretación del citado artículo 1738, se extrae, que cuando con posterioridad a la fecha del término, sin que el propietario requiriera la entrega o el desalojo del inmueble, se desprende que el inquilino cuenta con su anuencia para permanecer en dicho bien, por haber operado la tácita reconducción del contrato, es decir, que se realiza un nuevo convenio, pero de naturaleza verbal, cuyos efectos se regulan por el artículo 1736 del mismo código. Asimismo, cuando opera la indicada figura, el arrendatario o inquilino no es desplazado, sino que, por el contrario, se mantiene en posesión de la cosa dada en arrendamiento. Lo anterior aplica aun cuando en el contrato de alquiler exista una cláusula que prohíba la tacita reconducción.
En consonancia, si bien los artículos 1737 y siguientes establecen en beneficio del inquilino plazos ampliados para preservar sus derechos y bienes en caso de desalojo o desahucio, el beneficio del plazo no lo libera del cumplimiento de las demás obligaciones asumidas en virtud del contrato escrito, que fija los derechos y obligaciones de las partes, condiciones sin las cuales, el consentimiento de ambas no se hubiera otorgado.
Es oportuno establecer, que el hecho de que, por efecto de la reconducción se produjere una modificación en el término, forma, plazos y la modalidad del desahucio, no significa que se hayan variado las demás condiciones del contrato. En esa misma línea ha juzgado la Corte de Casación, al establecer que “Cuando se opera la prorrogación de un contrato las únicas cláusulas que excepcionalmente no pasan al nuevo contrato son las relativas a las garantías accesorias del contrato original escrito y la fuerza ejecutoria que se le confiere a este último si su redacción se hizo por medio de un acto auténtico”.
Tomando en cuenta el párrafo anterior, es preciso indicar que el artículo 1740 del Código Civil dispone que: (…) la fianza dada para el arrendamiento no se extiende a las obligaciones que resulten de la prolongación; que, en consecuencia, la fianza que garantiza el pago de los alquileres del deudor inquilino no se extiende, salvo cláusula en contrario, al arrendamiento renovado o tácitamente reconducido, pues como regla general es considerado que se efectúa un nuevo contrato de arrendamiento que ha sustituido el anterior”, posición que mantiene de manera constante la jurisprudencia francesa y la Corte de Casación nacional conforme ha sentado en la decisión núm. 10, de fecha 13 noviembre 2019, B.J. 1308; máxime cuando la fianza debe ser expedida al tenor del artículo 2015 del mismo código, en el sentido de que: “La fianza no se presume, debe ser expresa; sin que pueda extenderse más allá de los límites dentro de los cuales se constituyó”.
¿Queda ligado el fiador solidario en caso de tacita reconducción? La respuesta es sí, en razón de que la solidaridad debe ser considerada, no como una garantía, sino como una condición del arrendamiento, sin la cual no se hubiera suscrito el contrato. En consecuencia, la tácita reconducción mantiene ligados solidariamente al deudor principal y al fiador.
En vista de que en nuestro derecho en materia contractual rige el principio de autonomía de la voluntad de las partes, tal y como establecimos inicialmente, y de la ejecución de buena fe de las convenciones, el hecho de que en el contrato de arrendamiento se haya estipulado que a su vencimiento se renovaría por tacita reconducción si ninguna de las partes denunciaba su intención de ponerle fin y de que, además, dicha renovación se haya efectuado en dos o más ocasiones sucesivas, no impide que el arrendador le ponga fin al contrato comunicando al arrendatario su intención de terminarlo antes de que se produzca una próxima renovación.
Asimismo, aun cuando las partes hayan convenido en el contrato de arrendamiento que a la llegada del termino operará la tacita reconducción por un periodo idéntico al convenido, salvo que el arrendatario incumpla sus obligaciones, la renovación queda sujeta a la voluntad del arrendador, quien puede notificar su voluntad de terminar el contrato en la fecha convenida de su vencimiento. En este orden, la jurisprudencia francesa ha juzgado “que la tácita reconducción, fundamentada en una presunción de voluntad de ambas partes, queda excluida en el caso de que la posesión continua del arrendatario se contradiga por la expresión de la voluntad del arrendador para obtener la devolución de la propiedad alquilada” (Cass. Civ. 1er. 20 févr. 1996. N° 94-14737).
Es importante establecer, que de conformidad con el artículo 1739 del Código Civil, cuando se haya notificado un desahucio, no puede el inquilino, aunque continúe en el disfrute de la cosa, invocar la tácita reconducción, pues es el mismo propietario quien ha decidido ponerle fin al contrato.
Lo mismo sucede, cuando el arrendador acepta pagos del inquilino después del vencimiento del término del contrato de arrendamiento, los cuales no son suficientes para acreditar que entre las partes se acordó seguir con la relación contractual, sino que lo único que acredita dicho pago es que el inquilino continúa pagando las mensualidades porque no se ha desalojado el inmueble alquilado no obstante haber vencido el plazo acordado.
Al tenor de lo anterior, el propietario goza de la facultad de no asentir la cláusula de reconducción, pues en el estado actual de nuestro derecho bajo el prisma del principio de la libertad contractual esto constituye una situación del orden sustantivo correcta en el ámbito de las relaciones que genera el contrato de alquiler, máxime que la disposición del artículo 3 del Decreto 4807 sobre Control de Alquileres y Desahucios, que prohibía la llegada del término como causa de desalojo, fue declarada inconstitucional, tanto en reiteradas ocasiones por la Corte de Casación (S.C.J. 1era Sala, núm. 1, 3 de diciembre 2008 B.J.1177; núm. 20, 16 de septiembre 2009 B.J. 1186); y los demás tribunales del país por la vía difusa, así como por el Tribunal Constitucional actuando por la vía del control concentrado (TC 0174/14).
En conclusión, ante la existencia de un contrato de arrendamiento concertado por escrito por determinado tiempo, es decir, que concluye en una fecha prevista, si el arrendatario queda y se le deja en posesión del inmueble, se origina un nuevo contrato, conforme a los términos del mentado artículo 1738 del Código Civil, ya transcrito, lo que significa que en ese caso se produce la tácita reconducción del contrato original, pero ya de manera verbal, a la luz del artículo 1736 del indicado Código, que se refiere a los arrendamientos verbales, el cual condiciona el ejercicio del desahucio, en caso de que el inmueble arrendado sea un establecimiento comercial o una industria fabril, a la notificación de 180 días previos a la demanda, o 90 días para el caso de que el inmueble fuera alquilado para otros fines, con el propósito de que el inquilino tenga la oportunidad de desalojar el inmueble en un tiempo prudente.
