Lic. Romeo
Trujillo Arias/abogado
La libertad
contractual es uno de los principios contenidos en la teoría de la autonomía de
la voluntad, la cual permea todos los contratos. Esta libertad permite a los
contratantes definir a qué se obligan, con la limitación de que lo establecido
no sea contrario al orden público ni a las buenas costumbres, a la luz de lo
establecido en los artículos 111 de la Constitución y 6 del Código Civil.
Esa libertad
contractual reposa en el principio de intangibilidad de las convenciones
consagrado en el artículo 1134 del Código Civil[1],
el cual les concede a las partes poder de disposición sobre sus respectivos
intereses, de manera que puedan decidir, de manera libre y voluntaria sobre el
contenido de las estipulaciones o cláusulas en las que se consignan las
obligaciones contraídas, así como la forma y los plazos para su ejecución.
Establecemos lo
anterior, en razón de que el contrato de arrendamiento es un acuerdo legal
entre dos partes, en el que el arrendador
cede temporalmente el uso y disfrute de un bien a favor del arrendatario, a cambio del pago de una suma
determinada. Ese contrato puede celebrarse sobre bienes inmuebles como
casas, apartamentos, terrenos o locales comerciales, y también sobre bienes
muebles, como vehículos o equipos.
Es normal que,
dentro de las condiciones u obligaciones plasmadas en los contratos de
arrendamiento, se estipulen cláusulas relacionadas, por ejemplo, a que el
arrendatario o inquilino no haga ningún cambió o distribución en el inmueble,
obligándose también a mantenerlo en buen estado, reparar, reponer y corregir
todos los desperfectos en sus paredes, puertas, cristales, cerraduras,
pestillos, ventanas, instalaciones eléctricas, instalaciones sanitarias a su
solo costo, pintura interior del edificio, etcétera.
En cuanto a este
punto, que es la esencia de la presente publicación, el artículo 1732 del
Código Civil establece que: “el arrendatario es responsable de los deterioros
y pérdidas que ocurran durante su posesión, a no ser que demuestre que han
sobrevenido sin culpa suya”. Sin embargo, el artículo 1755 de la misma
normativa, establece que ninguna de las reparaciones reputadas como locativas
será de cuenta del inquilino, cuando son ocasionadas por vetustez o fuerza
mayor.
Es muy común ver
casuísticas en que el inquilino o arrendatario, al momento de entregar,
voluntariamente o no, el bien arrendado, el mismo se encuentre en muy mal
estado (deteriorado), distinto de las condiciones en que se encontraba al
momento del inicio del contrato o entrada en posesión de dicho bien, viéndose
el arrendador en la necesidad de demandar judicialmente al arrendatario en reparaciones locativas, cobro de
valores, daños y perjuicios, etcétera.
Por reparaciones
locativas debe entenderse, como aquellas cuya necesidad surge por el
deterioro que se produce con el uso “normal” que le da el inquilino al
inmueble. Están a cargo del inquilino, pero cuando el deterioro proviene de un
caso fortuito o por el mal estado o mala calidad de la cosa, las reparaciones
locativas deben estar a cargo del propietario” (Héctor Bretón, 18/10/2019, “Comentario sobre el proyecto de ley de
alquileres”, Acento).
El tribunal
competente para el conocimiento de las demandas en reparaciones locativas, es el juzgado de paz, en virtud del
artículo 1, párrafo 4, numeral 2, del Código de Procedimiento Civil, el cual establece
que: “[Los jueces de paz] conocen (…) sin
apelación, hasta la cuantía de tres mil pesos, y a cargo de apelación, por
cualquier suma a que ascienda la demanda: (…) 2) Sobre las reparaciones locativas de las casas o predios rústicos
colocados por la ley a cargo del inquilino”.
Es importante resaltar,
que aun tratándose de una demanda en resciliación de contrato, cobro de
alquileres atrasados y desalojo por falta de pago, en la que de manera
accesoria se solicitan indemnizaciones por daños materiales ocasionados a la
vivienda -reparaciones locativas-,
por su naturaleza y materia pertenece a la competencia exclusiva del juez de
paz[2], de
conformidad con lo establecido en el citado artículo 1, párrafo 4, numeral 2,
del Código de Procedimiento Civil.
Lo anterior
implica también, que, si se trata de una demanda principal solamente en
reclamación de daños por reparaciones locativas, ya sea porque el inquilino fue
desalojado, haya entregado o abandonado[3]
el inmueble, aun así, siempre será de la competencia del juzgado de paz sin
importar la cuantía.
En cuanto al
sistema probatorio, es
recomendable que el demandante, para la viabilidad de su demanda, haga uso de
los diferentes medios probatorios a los fines de sustentar y probar sus
pretensiones, como son a modo de ejemplo: acta de comprobación notarial,
fotografías, videos, peritaje o evaluación levantado por ingenieros a través
del CODIA, cotizaciones, facturas, testimonios, comparecencia personal,
etcétera. En estos casos, al tratarse de cuestiones de
puro hechos, los jueces del fondo gozan de un poder soberano en la valoración
de la prueba, así como que esa valoración constituye una cuestión de hecho que
pertenece al dominio exclusivo de dichos jueces, salvo desnaturalización.
[1] El artículo 1134 del Código Civil dominicano dispone que: “Las convenciones legalmente formadas tienen
fuerza de ley para aquellos que las han hecho. No pueden ser revocadas sino por
mutuo consentimiento, o por las causas que estén autorizadas por la ley. Deben
llevarse a ejecución de buena fe”. SCJ,
sent. núm. 1 del 3 de julio de 2013, B.J. 1232. Mientras que el Tribunal
Constitucional estableció que: “Las
partes son libres para negociar las condiciones en las cuales contratan o
suscriben un acuerdo y, bajo esa perspectiva, salvo casos particulares
previamente establecidos, las cláusulas de un contrato deben ser aplicadas por
las partes, no pudiendo un juez inmiscuirse de manera directa en el mismo” (TC 0610/15).
[2] SCJ, Sent. nº 326, del 28 de febrero de 2018; 1ra. Sala, 30 de mayo de 2018,
B.J. 1290, pags. 411-426;1ra Sala, 11 de julio de 2012, núm. 4, B. J.
1220; y 1ra. Sala, 23 de enero de 2008, núm. 9, B.J. 1166, pp. 118-127.
[3] Un aspecto de mucha trascendencia e importancia es, que cuando el
inquilino entrega o abandona del inmueble alquilado, antes de expirar el
término, el propietario se ve privado de recibir los alquileres
correspondientes al resto del tiempo que fue pactado en el contrato, causando,
por consiguiente, un perjuicio al propietario. Que cuando las partes acuerdan
un tiempo de duración para el contrato de arrendamiento, y el inquilino decide
desocupar el inmueble alquilado por su sola voluntad antes de la llegada del
término, éste deberá pagar al propietario los alquileres
correspondientes hasta el vencimiento convenido del contrato, a título de
compensación por el rompimiento unilateral y extemporáneo del mismo, de
conformidad con lo pautado por el artículo 1760 del Código Civil (SCJ,
1ra. Sala, 8 de diciembre de 2010, núm., 24, B.J. 1201, pp. 324-334).
