Limitaciones al derecho de propiedad en materia de condominios

 


Lic. Romeo Trujillo Arias/abogado.

El derecho de propiedad es un derecho fundamental establecido en nuestra constitución en su artículo 51, expresando que: “El Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad. La propiedad tiene una función social que implica obligaciones. Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposición de sus bienes”.

A la luz del criterio establecido por el Tribunal Constitucional[1], la concesión del derecho de propiedad tiene tres dimensiones para que pueda ser efectivo, como son: el goce, el disfrute y la disposición. Este derecho ha sido definido como el derecho exclusivo al uso de un objeto o bien aprovecharse de los beneficios que este bien produzca y a disponer de dicho bien, ya sea transformándolo, distrayéndolo o transfiriendo los derechos sobre los mismos.

No obstante, aunque el citado artículo 51 de la Constitución consagra el derecho de propiedad como un derecho fundamental, este derecho no es de carácter absoluto puesto que la misma constitución lo sujeta a que su uso, disposición y disfrute sea de conformidad a la ley.

Para el caso concreto de los condominios, que es el tema que nos ocupa, el disfrute del derecho fundamental de propiedad está condicionado, a los preceptos que establecen las leyes especiales que regulan la materia inmobiliaria y el derecho común. De manera específica, la Ley núm. 5038 de fecha 21 de junio de 1958, sobre Condominios.

La citada Ley 5038, es una la ley especial que regula todo lo relativo al régimen de condominios, desde su constitución, administración y afectación hasta su disolución. Para la constitución y registro de un régimen de condominio, la referida ley en su artículo 21 exige la elaboración de un reglamento, que contenga entre otras enunciaciones, el número de votos que corresponderá en las resoluciones de la asamblea del consorcio de propietarios. Es decir, que desde el momento de su constitución se trata de un régimen formal, que procura no solo la participación de todos los propietarios de las unidades exclusivas en la toma de decisiones que involucren el interés común de los condóminos, sino también, que exista constancia de todas esas actuaciones mediante las actas de asambleas.

En consonancia con el párrafo anterior, el reglamento del condominio, por su naturaleza jurídica contiene cláusulas que establecen los derechos y obligaciones que tienen los propietarios de las unidades funcionales sobre el condominio, extensivo a sus inquilinos o arrendatarios, con lo cual, al ser un contrato es indiscutible que su fuerza es de ley para los copropietarios.

El derecho de propiedad sobre una unidad de condominio debe ser ejercido en relación con los derechos de propiedad de los demás copropietarios del condominio, en virtud de lo establecido en la citada Ley 5038, que condiciona, en su artículo 7[2], las reformas que los propietarios pudieren realizar en sus unidades habitacionales, siempre que estas no afecten la seguridad o estética del edificio o los servicios comunes, ni el destino previsto en el reglamento del edificio.  

Es por ello que, cualquier área o anexo que se pretenda que sea propiedad exclusiva, debe estar previsto y definido como tal en el reglamento de condominio, así como en sus planos, para cuya modificación se exige el voto unánime de todos los propietarios (no basta con la autorización del administrador u otra persona), según lo establece el artículo 8[3] de la mentada Ley 5038. Asimismo, ese mismo articulado refiere la necesidad de procurarse el consentimiento mediante acta de asamblea para la realización de construcciones y modificaciones en las áreas comunes, para construir nuevos pisos, realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, salvo disposición contraria del reglamento; que ello es así, en virtud del derecho de cada copropietario, de usar libremente las cosas comunes conforme a su destino.

Es de suma importancia establecer, que se considera que todas las áreas que no estén especificadas como pertenecientes a una unidad funcional determinada son propiedad común, o sea, de todos los miembros del consorcio de propietarios[4]. De igual forma, se ha indicado que: “Es ilegal la construcción de un gazebo en el techo de un edificio de condominio sin la autorización de todos los condóminos, por ser el techo un área común”[5], esto en los casos que no existe disposición contraria en los reglamentos internos del condominio.

Un apartamento constituye una unidad funcional indivisible y por lo tanto no puede venderse sólo una parte del mismo, es decir, que no es posible la venta de una parte de una propiedad exclusiva.

Resulta relevante saber, que el techo forma parte de las áreas de uso comunes de los condóminos y ello hace exigible que, de conformidad con los textos de la Ley 5038, para cualquier tipo de modificación sobre las mismas se requiera de la autorización de todos los copropietarios del edificio, siempre que no exista, reiteramos, disposición contraria en los reglamentos internos del condominio.

Finalmente, tal y como hemos establecido previamente, los cambios en la estructura física del edificio y cambio de utilidad funcional deben ser aprobados mediante acta de asamblea, por lo que, para cualquier modificación al inmueble debe procurarse previamente, la aprobación de los demás condómines mediante un acta de asamblea de los propietarios, aprobada por mayoría de votos, según lo estipulan los artículos 7, 8 y 10 de la mentada Ley 5038, por lo que la obligación de cumplir con dicho requisito no constituye una vulneración al derecho de propiedad, es decir, que de lo que se trata es, de que ese derecho de propiedad se ejerza en respecto al régimen que rige el condominio.

 


[1] TC/0088/12, TC/0137/13, TC/0185/13 y TC/0399/17.

[2] El artículo 7 textualmente señala lo siguiente: “Cada propietario atenderá, a su costa, a la conservación y reparación de su propio piso, departamento vivienda o local. No podrá hacer innovaciones o modificaciones que puedan afectar la seguridad o estética del edificio o los servicios comunes; ni destinarlos a fines distintos a los previstos en el reglamento del edificio, y en caso de duda, a aquellos que deban presumirse por la naturaleza del edificio y su ubicación; ni perturbar la tranquilidad de los vecinos o ejercer actividades contrarias a la moral y a las buenas costumbres o que comprometan la seguridad del inmueble”.

[3] El artículo 8 de la Ley núm. 5038 refiere que: “Se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para construir nuevos pisos o realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, salvo disposición contraria en el reglamento. Se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para modificar los acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan el número de cosas comunes o que limiten la copropiedad”.

Mediante sentencia SCJ, 3ra. Sala, 29 de septiembre de 2019, núm., 14, B.J. 1308, pp. 4966-4976, se ordenó la demolición de una terraza construida por contravenir el artículo 8 de la Ley 5038, y una resolución del Ayuntamiento. 

[4] SCJ, Tercera Sala, sent. 11, 19 de marzo 2014, BJ. 1240.

[5] SCJ, Tercera Sala, sent. 18, 20 de febrero 2013, BJ. 1227. “El desalojo de un condómino que ocupa ilegalmente un área común debe regirse por la Ley 5038, y no por los artículos 47 y 48 de la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario, que rigen el desalojo de un ocupante ilegal dentro un inmueble registrado” (SCJ, 3ra. Sala, 28 de febrero de 2020, núm., 87, B.J. 1311, pp. 3290-3297).

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