Lic. Romeo Trujillo Arias/abogado.
El derecho de
propiedad es un derecho fundamental establecido en nuestra constitución en su
artículo 51, expresando que: “El Estado
reconoce y garantiza el derecho de propiedad. La propiedad tiene una función
social que implica obligaciones. Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y
disposición de sus bienes”.
A la luz del
criterio establecido por el Tribunal Constitucional[1],
la concesión del derecho de propiedad tiene tres dimensiones para que pueda ser
efectivo, como son: el goce, el disfrute
y la disposición. Este derecho ha sido definido como el derecho exclusivo
al uso de un objeto o bien aprovecharse de los beneficios que este bien
produzca y a disponer de dicho bien, ya sea transformándolo, distrayéndolo o
transfiriendo los derechos sobre los mismos.
No obstante,
aunque el citado artículo 51 de la Constitución consagra el derecho de
propiedad como un derecho fundamental, este
derecho no es de carácter absoluto puesto que la misma constitución lo sujeta a
que su uso, disposición y disfrute sea de conformidad a la ley.
Para el caso
concreto de los condominios, que es el tema que nos ocupa, el disfrute del
derecho fundamental de propiedad está condicionado, a los preceptos que
establecen las leyes especiales que regulan la materia inmobiliaria y el
derecho común. De manera específica, la Ley núm. 5038 de fecha 21 de junio de
1958, sobre Condominios.
La citada Ley
5038, es una la ley especial que regula todo lo relativo al régimen de
condominios, desde su constitución, administración y afectación hasta su
disolución. Para la constitución y registro de un régimen de condominio, la
referida ley en su artículo 21 exige la elaboración de un reglamento, que contenga entre otras enunciaciones, el número de
votos que corresponderá en las resoluciones de la asamblea del consorcio de
propietarios. Es decir, que desde el momento de su constitución se trata de un régimen
formal, que procura no solo la participación de todos los propietarios de las
unidades exclusivas en la toma de decisiones que involucren el interés común de
los condóminos, sino también, que exista constancia de todas esas actuaciones
mediante las actas de asambleas.
En consonancia
con el párrafo anterior, el reglamento del condominio, por su naturaleza
jurídica contiene cláusulas que establecen los derechos y obligaciones que
tienen los propietarios de las unidades funcionales sobre el condominio,
extensivo a sus inquilinos o arrendatarios, con lo cual, al ser un contrato es indiscutible que su fuerza es de ley para los
copropietarios.
El derecho de
propiedad sobre una unidad de condominio debe ser ejercido en relación con los
derechos de propiedad de los demás copropietarios del condominio, en virtud de
lo establecido en la citada Ley 5038, que condiciona, en su artículo 7[2],
las reformas que los propietarios pudieren realizar en sus unidades
habitacionales, siempre que estas no afecten la seguridad o estética del edificio
o los servicios comunes, ni el destino previsto en el reglamento del edificio.
Es por ello que,
cualquier área o anexo que se pretenda que sea propiedad exclusiva, debe estar
previsto y definido como tal en el reglamento de condominio, así como en sus
planos, para cuya modificación se exige
el voto unánime de todos los propietarios (no basta con la autorización del
administrador u otra persona), según lo establece el artículo 8[3]
de la mentada Ley 5038. Asimismo, ese mismo articulado refiere la necesidad
de procurarse el consentimiento mediante acta de asamblea para la realización
de construcciones y modificaciones en las áreas comunes, para construir nuevos
pisos, realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus
dependencias, salvo disposición contraria del reglamento; que ello es así, en
virtud del derecho de cada copropietario, de usar libremente las cosas comunes
conforme a su destino.
Es de suma importancia
establecer, que se considera que todas las áreas que no estén especificadas
como pertenecientes a una unidad funcional determinada son propiedad común, o
sea, de todos los miembros del consorcio de propietarios[4].
De igual forma, se ha indicado que: “Es
ilegal la construcción de un gazebo en el techo de un edificio de condominio
sin la autorización de todos los condóminos, por ser el techo un área común”[5],
esto en los casos que no existe disposición contraria en los reglamentos
internos del condominio.
Un apartamento
constituye una unidad funcional indivisible y por lo tanto no puede venderse
sólo una parte del mismo, es decir, que no es posible la venta de una parte de
una propiedad exclusiva.
Resulta
relevante saber, que el techo forma parte de las áreas de uso comunes de los
condóminos y ello hace exigible que, de conformidad con los textos de la Ley
5038, para cualquier tipo de modificación sobre las mismas se requiera de la
autorización de todos los copropietarios del edificio, siempre que no exista,
reiteramos, disposición contraria en los reglamentos internos del condominio.
Finalmente, tal
y como hemos establecido previamente, los cambios en la estructura física del
edificio y cambio de utilidad funcional deben ser aprobados mediante acta de
asamblea, por lo que, para cualquier modificación al inmueble debe procurarse
previamente, la aprobación de los demás condómines mediante un acta de asamblea
de los propietarios, aprobada por mayoría de votos, según lo estipulan los
artículos 7, 8 y 10 de la mentada Ley 5038, por lo que la obligación de cumplir
con dicho requisito no constituye una vulneración al derecho de propiedad, es
decir, que de lo que se trata es, de que ese derecho de propiedad se ejerza en
respecto al régimen que rige el condominio.
[1] TC/0088/12, TC/0137/13, TC/0185/13
y TC/0399/17.
[2] El artículo 7 textualmente señala lo siguiente: “Cada propietario atenderá, a su costa, a la
conservación y reparación de su propio piso, departamento vivienda o local. No podrá
hacer innovaciones o modificaciones que puedan afectar la seguridad o estética
del edificio o los servicios comunes; ni destinarlos a fines distintos a los
previstos en el reglamento del edificio, y en caso de duda, a aquellos que
deban presumirse por la naturaleza del edificio y su ubicación; ni perturbar la
tranquilidad de los vecinos o ejercer actividades contrarias a la moral y a las
buenas costumbres o que comprometan la seguridad del inmueble”.
[3] El artículo 8 de la Ley núm. 5038 refiere que: “Se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para
construir nuevos pisos o realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el
edificio o sus dependencias, salvo disposición contraria en el reglamento. Se
necesitará el consentimiento de todos los propietarios para modificar los
acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan el número de cosas comunes o que
limiten la copropiedad”.
Mediante
sentencia SCJ, 3ra. Sala, 29 de septiembre de 2019, núm., 14, B.J. 1308, pp.
4966-4976, se ordenó la demolición
de una terraza construida por contravenir el artículo 8 de la Ley 5038, y una
resolución del Ayuntamiento.
[4] SCJ, Tercera Sala, sent. 11,
19 de marzo 2014, BJ. 1240.
[5] SCJ, Tercera Sala, sent. 18,
20 de febrero 2013, BJ. 1227. “El
desalojo de un condómino que ocupa ilegalmente un área común debe regirse por
la Ley 5038, y no por los artículos 47 y 48 de la Ley 108-05, de Registro
Inmobiliario, que rigen el desalojo de un ocupante ilegal dentro un inmueble
registrado” (SCJ, 3ra. Sala, 28 de
febrero de 2020, núm., 87, B.J. 1311, pp. 3290-3297).
